Een aanbetalingsovereenkomst (in het Spaans: “Contrato de arras”) is een privécontract tussen koper en verkoper vóór de definitieve aankoop van een woning in Spanje. In dit contract leggen partijen vast onder welke voorwaarden de koop zal worden afgerond en betaalt de koper doorgaans een bedrag als aanbetaling of “waarborg”.
Hoewel het een relatief kort document kan zijn, heeft het grote juridische gevolgen, vooral wanneer één van de partijen besluit niet door te gaan met de aankoop of verkoop. Daarom is het essentieel dat dit contract correct wordt opgesteld en dat duidelijk wordt aangegeven welk type arras van toepassing is.
WAAROM IS HET BELANGRIJK OM EEN CONTRATO DE ARRAS TE ONDERTEKENEN?
Het “Contrato de arras” vervult in de Spaanse vastgoedpraktijk een belangrijke functie:
- Voor de koper: de woning wordt in de praktijk tijdelijk “vastgezet” (de verkoper zal doorgaans niet met andere kopers onderhandelen), terwijl de koper tijd krijgt om financiering, documenten en due diligence te regelen.
- Voor de verkoper: er is een duidelijke bevestiging van intentie en een economische prikkel voor de koper om de aankoop serieus te nemen.
Bovendien worden in het contract vaak cruciale afspraken vastgelegd over termijnen, de definitieve koopprijs, de notariële overdracht en de gevolgen bij niet-nakoming.
JURIDISCHE BASIS: ARTIKEL 1454 VAN HET SPAANSE BURGERLIJK WETBOEK
In Spanje is vooral artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek (Código Civil) relevant. Dit artikel vormt de wettelijke basis voor de arras penitenciales (de meest gebruikte vorm bij woningtransacties), waarbij partijen onder voorwaarden kunnen afzien van de koop tegen een financiële consequentie:
- als de koper afziet: hij verliest de aanbetaling
- als de verkoper afziet: hij betaalt het dubbele terug
Belangrijk: De Spaanse rechtspraak hanteert een restrictieve interpretatie. Als er niet duidelijk en ondubbelzinnig staat dat het om arras penitenciales gaat, worden arras vaak geïnterpreteerd als arras confirmatorias (een gewone vooruitbetaling).
DE 3 SOORTEN “CONTRATO DE ARRAS” IN SPANJE (EN DE VERSCHILLEN)
In de praktijk onderscheiden we drie hoofdtypen arras. Elk type heeft andere juridische effecten bij annulering of niet-nakoming.
1) Arras penitenciales (boete bij terugtrekking – art. 1454 CC)
Dit is het meest voorkomende type bij vastgoedtransacties.
- De koper kan afzien van de koop: hij verliest de aanbetaling.
- De verkoper kan afzien van de verkoop: hij betaalt het dubbele terug.
Dit type creëert dus een contractueel recht om te “ontbinden” met een vooraf vastgelegde financiële consequentie.
2) Arras confirmatorias (bevestigende aanbetaling / voorschot)
Bij arras confirmatorias is de aanbetaling doorgaans een voorschot op de koopprijs (een “señal” of vooruitbetaling). Er bestaat geen automatisch recht om zonder reden te annuleren.
Als één partij niet nakomt, gelden de algemene contractregels: de andere partij kan doorgaans nakoming of ontbinding eisen en eventueel schadevergoeding vorderen, afhankelijk van de omstandigheden.
3) Arras penales (boeteclausule bij niet-nakoming)
Arras penales functioneren als een soort clausule penal: een vooraf bepaalde boete bij niet-nakoming.
- Er is doorgaans geen recht op vrije annulering zoals bij penitenciales.
- Bij niet-nakoming kan de benadeelde partij de boete vorderen, en in sommige gevallen ook nakoming, afhankelijk van de contractformulering.
Dit type wordt juridisch vaak behandeld als een penalty clause, niet als een voorschot op de koopprijs.
CONTRATO DE ARRAS VS. RESERVERINGSOVEREENKOMST: WAT IS HET VERSCHIL?
Een reserveringsovereenkomst (“reservation agreement”) wordt vaak gebruikt door makelaars of projectontwikkelaars om een woning tijdelijk te reserveren tegen betaling van een bedrag.
Het verschil met een “Contrato de arras” is dat een reserveringsovereenkomst meestal:
- minder uitgebreid is,
- soms vooral een commerciële afspraak is,
- en niet automatisch dezelfde juridische structuur en rechtsgevolgen heeft als een correct opgesteld arras-contract.
In de praktijk raden wij aan om vooral te letten op:
- wie het bedrag ontvangt (verkoper of bemiddelaar),
- of het bedrag terugbetaalbaar is,
- en welke rechtsgevolgen worden vastgelegd bij annulering.
WAT MOET ER IN EEN GOED “CONTRATO DE ARRAS” STAAN? (CHECKLIST)
Een juridisch correcte aanbetalingsovereenkomst bevat doorgaans minimaal:
- Identificatie van partijen (paspoort/NIE)
- Exacte omschrijving van de woning + referenties (kadaster/registro)
- Koopprijs en betalingsstructuur
- Bedrag van de arras (vaak 5–10%, maar vrij overeen te komen)
- Datum of uiterste termijn voor de notariële ondertekening
- Wie betaalt welke kosten en belastingen
- Verklaring over lasten (hypotheek, beslag, etc.)
- Duidelijke aanduiding van het type arras (zeer belangrijk)
- Voorwaarden (bijv. financieringsvoorbehoud, due diligence)
- Consequenties bij niet-nakoming of annulering
KAN EEN “CONTRATO DE ARRAS” WORDEN VERLENGD?
Ja. In Spanje is het gebruikelijk dat partijen een addendum of “aanvulling” ondertekenen waarmee:
- de termijn wordt verlengd,
- de reden wordt opgenomen (bijv. vertraging bank, documenten),
- en eventueel aanvullende voorwaarden worden afgesproken.
IS HET VERPLICHT OM EEN CONTRATO DE ARRAS TE TEKENEN?
Het is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aanbevolen. Het is het meest gebruikte instrument om de periode tussen akkoord en notariële overdracht juridisch te structureren.
Belangrijk: het contract zelf is meestal privé. De notaris komt doorgaans pas in beeld bij de definitieve koopakte (“escritura pública de compraventa”). Een correcte privéoorkonde is echter al juridisch bindend.
CONCLUSIE
Een “Contrato de arras” is een essentieel document in Spaanse vastgoedtransacties. Het:
- bevestigt de intentie van koper en verkoper,
- legt voorwaarden en termijnen vast,
- en bepaalt de gevolgen bij annulering of niet-nakoming.
Omdat het type arras (penitenciales, confirmatorias of penales) grote juridische gevolgen heeft, is het verstandig om het contract te laten controleren door een gespecialiseerde vastgoedadvocaat vóór ondertekening. De rechtspraak is duidelijk: wanneer het contract niet ondubbelzinnig spreekt over arras penitenciales, kunnen de arras als confirmatorias worden geïnterpreteerd, wat een totaal andere juridische uitkomst kan geven.
Bij CPG Abogados helpen wij je graag met het opstellen en controleren van aanbetalingsovereenkomsten en begeleiden wij je gedurende het hele aankoopproces.
Wil je advies? Neem gerust contact met ons op voor persoonlijk en deskundig juridisch advies.
