NIEUWE WOON REGELING: WAT VERANDERT ER ALS JE EEN VERHUURDE WONING IN SPANJE BEZIT (GIDS 2026)

Als je een verhuurde woning in Spanje bezit, heb je waarschijnlijk gehoord over verlengingen, limieten op huurverhogingen en huurcontracten die automatisch worden verlengd, en is het mogelijk niet duidelijk wat nu van kracht is en wat niet. Dat is begrijpelijk: in nauwelijks een week tijd zijn de woondecreten goedgekeurd, ingetrokken en opnieuw goedgekeurd.

Op 2 oktober trok het Congres (de Spaanse Tweede Kamer) de Reales Decretos-ley 26/2026 en 27/2026 in. Op 6 oktober keurde de regering Real Decreto-ley 29/2026 en Real Decreto-ley 28/2026 goed, gepubliceerd in het Spaanse staatsblad (BOE) op 7 oktober. Het eerste is al van toepassing; het tweede hangt af van een stemming.

In deze gids leggen we vanuit het perspectief van de verhuurder uit welke maatregelen je nu al raken, welke er op 15 november zouden kunnen ingaan en wat je in je contracten best nakijkt.

1. WELKE DECRETEN ZIJN ER EN WAT IS HUN STATUS

DECREET	WAT HET REGELT	VANAF WANNEER
RDL 29/2026	Buitengewone verlenging, indexering van de huur, tijdelijke verhuur en verhuur per kamer, kosten, uitzettingen en belastingen	In werking sinds 8 oktober 2026
RDL 28/2026	Verlenging van huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats wanneer deze aflopen	15 november 2026, nog in afwachting van bekrachtiging

Omdat de Cortes (het Spaanse parlement) zijn ontbonden, is de bekrachtiging van beide decreten in handen van de Permanente Commissie (Diputación Permanente) van het Congres.

Een belangrijk punt: voordat een beslissing wordt genomen, moet worden nagegaan of de Permanente Commissie al over de bekrachtiging van de decreten heeft gestemd en wat de uitkomst was.

2. BUITENGEWONE VERLENGING MET MAXIMAAL TWEE JAAR

Dit is de maatregel die je als verhuurder het meest raakt. Als de verplichte of stilzwijgende verlenging van een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats vóór 31 december 2028 eindigt, kan de huurder tot twee jaar extra vragen, per jaar en met behoud van de voorwaarden van het contract. Daarvoor moet de huurder de betalingen op orde hebben en dat ook de voorgaande acht maanden hebben gehad.

De verlenging is niet van toepassing in de volgende gevallen:

• Als je de woning nodig hebt voor jezelf of voor je familieleden, dit binnen de wettelijke termijnen meedeelt en er een werkelijke, aantoonbare reden bestaat.
• Als jullie een andere overeenkomst sluiten of een nieuw contract ondertekenen.
• Als jullie een verlenging of een nieuw contract overeenkomen met een huur die minstens 5% lager is dan de huidige.

Belangrijk: de verlenging is afhankelijk van de bekrachtiging van RDL 29/2026. Indien de Permanente Commissie het decreet zou afwijzen, kan de verlenging niet langer worden aangevraagd.

3. INDEXERING VAN DE HUUR: MAXIMAAL 2%

Tot 31 december 2027 mag de jaarlijkse indexering van de huur in huurcontracten voor woningen niet meer bedragen dan 2%, tenzij partijen een nieuwe overeenkomst sluiten. Als de huur de limiet van de referentieprijsindex al overschrijdt, is geen enkele verhoging toegestaan.

Praktisch voorbeeld: als je 1.000 € per maand ontvangt en de indexering in januari 2027 aan de orde is, mag de huur zonder nieuwe overeenkomst met je huurder niet hoger zijn dan 1.020 €, ook al voorziet het contract in een andere index.

4. TIJDELIJKE VERHUUR EN VERHUUR PER KAMER

Het decreet verscherpt twee constructies die veel verhuurders gebruikten als alternatief voor verhuur als hoofdverblijfplaats:

• Tijdelijke verhuur (alquiler de temporada): vereist een werkelijke en aantoonbare reden voor de verplaatsing van de huurder. De duur moet langer zijn dan 31 dagen en bedraagt in de regel niet meer dan 12 maanden. Als de 12 maanden zonder rechtvaardiging worden overschreden, of als meer dan twee opeenvolgende contracten met dezelfde huurder voor dezelfde woning worden gesloten, wordt het beschouwd als verhuur als hoofdverblijfplaats vanaf het eerste contract.
• Verhuur per kamer: de som van de huurprijzen van alle tegelijk verhuurde kamers mag niet hoger zijn dan de huur van de volledige woning. In gespannen woningmarktgebieden (zonas tensionadas) gelden bovendien huurlimieten.

Belangrijk: het tijdelijke huurcontract moet de reden uitdrukkelijk vermelden en jij, als verhuurder, moet die kunnen bewijzen. Bewaar altijd het document dat de reden aantoont, zoals een tijdelijk arbeidscontract of een inschrijving bij een opleiding.

5. KOSTEN, OPZEGGING EN UITZETTINGEN

Sinds 8 oktober zijn ook andere dagelijkse regels gewijzigd:

• Kosten: de kosten van vastgoedbemiddeling en van het opmaken van het contract, ook bij een verlenging, mogen niet op de huurder worden verhaald. Hetzelfde geldt voor de belastingen op de woning, zoals de IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting), tenzij de huurder de belastingplichtige is.
• Opzegging door de huurder (desistimiento): bij verhuur als hoofdverblijfplaats mag de huurder na zes maanden vertrekken met een opzegtermijn van 30 dagen; bij tijdelijke verhuur na één maand met een opzegtermijn van 10 dagen. In geen van beide gevallen is de huurder je een vergoeding verschuldigd.
• Uitzettingen: tot 31 december 2030 kunnen uitzettingen van kwetsbare personen zonder alternatieve woonoplossing worden opgeschort. Als je een natuurlijke persoon bent, duurt de opschorting maximaal drie jaar en voorziet het decreet in een vergoeding, onder de voorwaarden en binnen de grenzen die het bepaalt.

6. FISCALE MAATREGELEN DIE VOOR JOU VAN BELANG KUNNEN ZIJN

• Personenbelasting (IRPF): als je geen grootbezitter bent en een nieuw contract sluit met een huurverlaging van meer dan 5% ten opzichte van het vorige, kun je het netto huurinkomen met 70% tot 100% verminderen, afhankelijk van de zone, de leeftijd van de huurder en andere voorwaarden.
• Btw (IVA): vanaf 1 december 2026 wordt de verhuur van gemeubileerde woningen voor 30 nachten of minder aan dezelfde huurder belast tegen 10%, tenzij het je hoofdverblijfplaats is.
• Onroerendgoedbelasting (IBI): gemeenten in gespannen woningmarktgebieden kunnen een toeslag van maximaal 50% op de IBI van toeristische appartementen goedkeuren, die oploopt tot 100% als je er twee of meer hebt en tot 150% als je er vier of meer hebt.

7. WAT ER OP 15 NOVEMBER KAN KOMEN: RDL 28/2026

Dit tweede decreet is alleen van toepassing als de Permanente Commissie het bekrachtigt, en uitsluitend op huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats die vanaf 15 november aflopen. De belangrijkste wijzigingen zouden zijn:

• Automatische verlenging: na vijf jaar contract (zeven jaar als de verhuurder een vennootschap is) wordt het contract verlengd voor perioden van dezelfde duur, tenzij vooraf anders wordt meegedeeld.
• Opzegtermijn van zes maanden: de termijn om mee te delen dat je niet wilt verlengen gaat van vier naar zes maanden. Die van de huurder blijft twee maanden.
• Vergoeding: als je besluit niet te verlengen, moet je de huurder het hoogste van de volgende bedragen betalen: 12 maandhuren of één maandhuur per jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond.
• Geen vergoeding: onder meer als je een natuurlijke persoon bent en de woning nodig hebt voor jezelf of voor een familielid tot en met de tweede graad, als de huurder een andere woning beschikbaar heeft in dezelfde gemeente, of als jullie een nieuw contract sluiten. De reden moet schriftelijk in de kennisgeving vermeld staan.
• Reeds verzonden kennisgevingen: mededelingen van niet-verlenging die vóór 7 oktober 2026 zijn verzonden, blijven geldig en geven geen recht op vergoeding.

Praktisch voorbeeld: Pedro, een particuliere verhuurder, heeft een contract dat op 1 juni 2027 vijf jaar oud wordt. Als het decreet wordt bekrachtigd en hij niet wil verlengen, moet hij zes maanden van tevoren opzeggen, dat wil zeggen vóór 1 december 2026, en 12 maandhuren betalen. Als hij de woning nodig heeft voor zijn dochter en dat in de kennisgeving vermeldt, hoeft hij geen vergoeding te betalen, mits zij de woning binnen drie maanden na de oplevering betrekt. En als zijn huurder de buitengewone verlenging kan aanvragen en dat niet doet, is er evenmin een vergoeding verschuldigd; als de huurder haar wel aanvraagt, wordt de kwestie uitgesteld tot de verlenging afloopt.

8. VEELVOORKOMENDE FOUTEN DIE JE BEST VERMIJDT

✔ De buitengewone verlenging weigeren zonder na te gaan of je een reden hebt die dat toestaat.

✔ De verhoging uit het contract toepassen zonder rekening te houden met de limiet van 2%.

✔ Een tijdelijk huurcontract sluiten zonder de reden te documenteren.

✔ De IBI of de beheerskosten blijven doorberekenen aan de huurder.

✔ RDL 28/2026 als vaststaand beschouwen voordat het is bekrachtigd.

✔ Reageren op een burofax van de huurder zonder eerst je contract na te kijken.

HOE KAN CPG ABOGADOS JE HELPEN?

Bij CPG Abogados controleren wij je huurcontracten en helpen we je ze aan te passen aan de nieuwe regels: we gaan na of je huurder de buitengewone verlenging kan aanvragen, berekenen de indexering van de huur en begeleiden je bij elke communicatie met de huurder. Als je een verhuurde woning bezit, neem dan gerust contact met ons op; wij beoordelen je zaak op maat.