Heb je gehoord over een ITP van 2% in Andalusië en vraag je je af of dat ook voor jouw woningaankoop geldt? Dat is een veelvoorkomend misverstand, en het is goed om dit vooraf helder te hebben: dat tarief van 2% geldt niet voor gewone kopers, maar is een heel specifiek belastingvoordeel voor vastgoedbedrijven en -professionals die een woning kopen om door te verkopen, niet om er zelf in te wonen.
In deze gids leggen we uit wat het 2% ITP-tarief in Andalusië precies inhoudt, wie er recht op heeft, aan welke voorwaarden je moet voldoen en wat er sinds 1 januari 2026 is veranderd — want de regels zijn aangescherpt en het is belangrijk dit goed te weten voordat je iets ondertekent.
1. Wat is het algemene ITP-tarief in Andalusië?
De Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) is de belasting die je betaalt bij aankoop van een bestaande woning in Spanje. In Andalusië bedraagt het algemene tarief 7%, berekend over de hoogste waarde tussen de koopprijs en de kadastrale referentiewaarde.
Er bestaan verlaagde tarieven voor particuliere kopers van hun hoofdverblijf, maar geen daarvan komt uit op 2%:
- 6% als de woningwaarde niet hoger is dan 150.000 € en de woning het hoofdverblijf wordt.
- 3,5% voor kopers jonger dan 35 jaar, personen met een beperking, grote gezinnen, slachtoffers van huiselijk geweld of terrorisme, of aankopen in gemeenten met ontvolkingsrisico, mits de waarde onder 150.000 € of 250.000 € blijft, afhankelijk van het geval.
Belangrijk: als je als particulier een woning koopt om er zelf in te wonen, is het tarief van 2% geen optie voor jou. Dat verlaagde tarief is bedoeld voor een ander type koper, dat we hieronder toelichten.
2. Voor wie geldt het verlaagde tarief van 2% echt?
Het tarief van 2% geldt voor de aankoop van een woning door een natuurlijke persoon of onderneming die een bedrijfsactiviteit uitoefent waarop de boekhoudregels voor de vastgoedsector van toepassing zijn. In de praktijk gaat het om projectontwikkelaars, vastgoedhandelsbedrijven en professionals die een woning kopen als onderdeel van hun bedrijfsactiviteit, met de bedoeling deze door te verkopen — niet om er zelf te wonen of langdurig te verhuren.
3. Voorwaarden om het tarief van 2% toe te passen
Volgens artikel 44 van de Andalusische Wet 5/2021 over overgedragen belastingen moet aan al deze voorwaarden worden voldaan:
- Hoofdactiviteit moet vastgoedgerelateerd zijn: de hoofdactiviteit van de koper moet bestaan uit de bouw van gebouwen, projectontwikkeling, of de aan- en verkoop en verhuur van onroerend goed voor eigen rekening. Dit wordt geacht te zijn vervuld als de koper op het moment van aankoop is ingeschreven onder IAE-code 833.2 (projectontwikkeling) of 861.1 (woningverhuur).
- Uitdrukkelijke verklaring in de notariële akte: in de akte (of, bij een administratief of gerechtelijk document, via een formele verklaring) moet worden vermeld dat de woning en eventuele aanhorigheden worden toegevoegd aan de vlottende activa van de onderneming met het oog op verkoop.
- Waardegrens: de waarde van de woning, samen met eventuele aanhorigheden (garage, berging, enz.), mag niet hoger zijn dan 500.000 €.
- Termijn en vorm van doorverkoop: de woning moet binnen twee jaar na aankoop worden doorverkocht via notariële akte, met feitelijke overdracht van het bezit, en die doorverkoop moet onderworpen zijn aan — en niet vrijgesteld van — de categorie belastbare overdrachten onder bezwarende titel van de ITP-AJD.
4. Wat is er veranderd sinds 1 januari 2026?
Wet 8/2025, de Andalusische begrotingswet voor 2026, heeft twee van deze voorwaarden aangescherpt:
- De waardegrens is nu vastgesteld op 500.000 € per woning.
- De doorverkooptermijn is verkort van 5 naar 2 jaar vanaf de aankoopdatum.
Let op: als jouw transactie niet binnen deze nieuwe grenzen past, blijft de aankoop zelf volledig legaal — er wordt dan gewoon het algemene tarief van 7% toegepast in plaats van 2%.
5. Wat geldt er voor aankopen vóór 31 december 2025?
De nieuwe wet voorziet niet uitdrukkelijk in een overgangsregeling voor deze wijziging. In principe vallen aankopen die tot en met 31 december 2025 zijn geformaliseerd dus onder de regels die op dat moment golden: een doorverkooptermijn van 5 jaar en geen waardegrens van 500.000 €. Toch is het raadzaam elke situatie afzonderlijk te laten beoordelen, want de overige voorwaarden — hoofdactiviteit, verklaring in de akte, onderworpenheid aan ITP — blijven op dezelfde manier gelden.
6. Veelgemaakte fouten om te vermijden
✔ Denken dat het tarief van 2% geldt voor de aankoop van je eigen woning als particulier: dat is niet zo, tenzij je optreedt als vastgoedonderneming of -professional.
✔ Niet uitdrukkelijk in de akte vermelden dat het pand wordt toegevoegd aan de vlottende activa voor verkoop: zonder die verklaring kan de belastingdienst het verlaagde tarief weigeren.
✔ De doorverkooptermijn niet halen: als je niet binnen twee jaar (of vijf jaar, bij aankopen vóór 2026) doorverkoopt, kan de Administración het verschil tot het algemene tarief navorderen, plus de bijbehorende vertragingsrente.
✔ Onbedoeld boven de waardegrens uitkomen door garage en berging mee te tellen: de berekening geldt voor het geheel, niet alleen voor de woning zelf.
Hoe kan CPG Abogados helpen?
Bij CPG Abogados adviseren we projectontwikkelaars, investeerders en vastgoedprofessionals in Andalusië over de vraag of een aankoop in aanmerking komt voor het verlaagde ITP-tarief van 2%, helpen we de vereiste verklaring correct op te stellen in de notariële akte, en plannen we de doorverkooptermijnen met juridische zekerheid. Heb je vragen over jouw specifieke situatie? Neem dan contact met ons op voordat je tekent.
