Seguro que has oído hablar de un ITP al 2% en Andalucía y te preguntas si te toca a ti al comprar tu vivienda. Es una confusión muy habitual, y conviene aclararla antes de firmar nada: ese 2% no es un tipo general para cualquier comprador, sino un beneficio fiscal muy concreto, pensado para empresas y profesionales del sector inmobiliario que compran vivienda para revenderla.
En esta guía te explicamos qué es realmente el ITP al 2% en Andalucía, quién puede aplicarlo, qué requisitos hay que cumplir y qué ha cambiado desde el 1 de enero de 2026, porque la normativa se ha endurecido y conviene tenerlo claro antes de cerrar una operación.
1. ¿Cuál es el tipo general del ITP en Andalucía?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. En Andalucía, el tipo general es del 7% sobre el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor de referencia del Catastro.
Existen tipos reducidos para compradores particulares de vivienda habitual, pero no llegan al 2%:
- 6% si el valor del inmueble no supera 150.000 € y se destina a vivienda habitual.
- 3,5% para menores de 35 años, personas con discapacidad, familias numerosas, víctimas de violencia doméstica o terrorismo, o compra en municipios en riesgo de despoblación, siempre que el valor no supere 150.000 € o 250.000 € según el caso.
Importante: si eres un particular comprando tu vivienda para vivir en ella, el 2% no está entre tus opciones. Ese tipo reducido está reservado a otro perfil de comprador, que te explicamos a continuación.
2. ¿A quién se aplica realmente el tipo reducido del 2%?
El 2% se aplica a la adquisición de vivienda por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial sujeta a las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario. En la práctica, esto significa promotoras, empresas de compraventa de inmuebles y profesionales inmobiliarios que compran vivienda como parte de su actividad, con la intención de revenderla, no de ocuparla ni de mantenerla en alquiler indefinidamente.
3. Requisitos para aplicar el 2%
Para poder aplicar este tipo reducido, la normativa (artículo 44 de la Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía) exige que se cumplan todas estas condiciones:
- Actividad principal inmobiliaria: la actividad del comprador debe ser la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de inmuebles por cuenta propia. Se entiende cumplido si el comprador está de alta, a fecha de la compra, en el epígrafe 833.2 (promoción de edificaciones) o 861.1 (alquiler de viviendas) del IAE.
- Declaración expresa en escritura pública: hay que hacer constar en la escritura (o mediante declaración responsable si es documento administrativo o judicial) que la vivienda y sus anejos se incorporan al activo circulante de la empresa con la finalidad de venderlos.
- Límite de valor: el valor de la vivienda, sumado al de sus anejos (garaje, trastero…), no puede superar los 500.000 €.
- Plazo y forma de reventa: la vivienda debe revenderse mediante escritura pública, con entrega de la posesión, dentro de los dos años siguientes a la compra, y esa reventa debe estar sujeta y no exenta de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD.
4. Novedades desde el 1 de enero de 2026
La Ley 8/2025, de Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026, ha endurecido dos de estos requisitos:
- El límite de valor baja a 500.000 € por vivienda (antes no existía este tope específico en la misma cuantía).
- El plazo para revender se reduce de 5 años a 2 años desde la compra.
Un consejo importante: si tu operación no encaja en estos nuevos límites, seguirá siendo perfectamente legal comprar, pero tributará al tipo general (7%), no al 2%.
5. ¿Qué pasa si compraste antes del 31 de diciembre de 2025?
La nueva ley no establece un régimen transitorio expreso para este cambio, por lo que, en principio, las compras formalizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 se rigen por la normativa vigente en ese momento: plazo de reventa de 5 años y sin el límite de 500.000 € que se introduce en 2026. Aun así, conviene revisar cada caso concreto, porque el resto de requisitos (actividad principal, declaración en escritura, sujeción al ITP) sigue aplicando igual.
6. Errores comunes que debes evitar
✔ Pensar que el 2% aplica a la compra de tu vivienda habitual como particular: no es así, salvo que actúes como empresario o profesional inmobiliario.
✔ No dejar constancia expresa en la escritura de que el inmueble se destina a activo circulante para la venta: sin esa declaración, Hacienda puede no reconocer el tipo reducido.
✔ No cumplir el plazo de reventa: si no vendes dentro de los dos años (o de los cinco, si tu compra es anterior a 2026), la Administración puede reclamar la diferencia hasta el tipo general, junto con los intereses de demora correspondientes.
✔ Superar el límite de valor sin darte cuenta al sumar garaje y trastero: el cálculo se hace sobre el conjunto, no solo sobre la vivienda.
¿Cómo puede ayudarte CPG Abogados?
En CPG Abogados asesoramos a promotoras, inversores y profesionales del sector inmobiliario en Andalucía para comprobar si una operación cumple los requisitos del tipo reducido del 2%, redactar correctamente la declaración en escritura pública y planificar los plazos de reventa con seguridad jurídica. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, contacta con nosotros antes de firmar.
