Als je op het punt staat een woning te kopen, te verkopen of te verhuren, is de kans groot dat dit de eerste keer is dat je dit proces doorloopt, of in elk geval de eerste keer in Spanje. Het is volkomen begrijpelijk dat je niet vertrouwd bent met elke term, termijn of fiscale verplichting die een transactie van dit type met zich meebrengt. Bij CPG Abogados ontvangen we, week na week, cliënten die bij hun eerste afspraak met zeer vergelijkbare vragen komen: wat ze precies moeten ondertekenen, welke financiële verplichtingen ze daadwerkelijk aangaan, en op wie ze gedurende het proces kunnen vertrouwen. Deze gids behandelt de vraagstukken die we het vaakst bespreken, samen met de fouten die we het vaakst hebben moeten herstellen wanneer iemand zonder voorafgaand advies heeft gekocht, verkocht of verhuurd.
DE ROL VAN DE ADVOCAAT BIJ EEN TRANSACTIE
Of je nu koopt of verkoopt, doorgaans ben je hierin geen deskundige, en dat hoeft ook niet. Daarvoor bestaat de vastgoedadvocaat: om te waarborgen dat de transactie verloopt met werkelijke rechtszekerheid, in overeenstemming met de wet, zonder dat je van de ene op de andere dag juridische kennis hoeft op te bouwen.
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
De betrokkenheid van een vastgoedadvocaat is om twee hoofdredenen essentieel:
- Zodat je precies begrijpt wat je ondertekent. Het aanbetalingscontract, het koopcontract, het bindende hypotheekaanbod van de bank, de koopakte en de hypotheekakte bevatten juridische en technische taal die niet altijd vanzelfsprekend is, ook niet bij zorgvuldig lezen.
- Om problemen te voorkomen voordat ze ontstaan. Geen van beide partijen wil verrassingen bij het kopen of verkopen van een woning: onopgemerkte lasten, schulden die niet van jou waren, of twijfel over de werkelijke solvabiliteit van de koper.
WAT DOET HIJ PRECIES?
Een vastgoedadvocaat beschermt jouw eigendomsrechten en is gespecialiseerd in koopcontracten, huurovereenkomsten, erfeniskwesties en, in het algemeen, alles wat met de vastgoedmarkt te maken heeft. Zijn meest voorkomende taken zijn:
- Advies over en opstellen van documentatie en contracten.
- Juridisch advies bij de aankoop van bestaande woningen, woningen op plan of woningen in aanbouw.
- Juridische vertegenwoordiging bij illegale bezetting, beslagleggingen, claims, geschillen over mede-eigendom of conflicten binnen de vereniging van eigenaars.
- Regulariseren van eigendomsdocumenten wanneer de registratie niet overeenkomt met de werkelijkheid.
- Advies over regelingen van horizontale eigendom en mede-eigendom.
HOE JE WEET DAT JE DE JUISTE ADVOCAAT HEBT GEKOZEN
Niet elke professional die aanbiedt je te begeleiden bij een vastgoedtransactie biedt dezelfde waarborgen. Voordat je iemand inschakelt, is het raadzaam de volgende punten te controleren:
Dat hij daadwerkelijk is ingeschreven en actief praktiseert. In Spanje mag alleen praktiseren als “abogado” wie is ingeschreven bij een Colegio de la Abogacía en bevoegd is om het beroep uit te oefenen, overeenkomstig het Algemeen Statuut van de Spaanse Advocatuur (Koninklijk Besluit 135/2021). Dit kun je binnen enkele minuten controleren via het Censo General de Letrados van de Consejo General de la Abogacía Española (abogacia.es). Een niet-ingeschreven “adviseur” of “consultant” draagt niet dezelfde afdwingbare beroepsaansprakelijkheid.
Dat hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft. Dit is verplicht voor elke ingeschreven advocaat in Spanje en biedt een extra waarborg mocht er later een ernstige fout in het gegeven advies aan het licht komen. Het is volkomen redelijk hier vooraf naar te vragen.
Dat hij onafhankelijk is van de makelaar of projectontwikkelaar. Bij veel transacties beveelt de makelaar zelf een advocaat aan waarmee hij een zakelijke relatie onderhoudt, soms tegen een commissie. Dit is op zich niet onwettig, maar wel een belangenconflict waarvan je op de hoogte moet zijn: een onafhankelijke advocaat werkt uitsluitend voor jou, niet om de verkoop te doen slagen.
Als je buitenlander bent, dat hij aantoonbare ervaring heeft met cliënten in jouw situatie. Kopen, verkopen of verhuren in Spanje als niet-ingezetene brengt extra complexiteit met zich mee: het verkrijgen van de NIE, het openen van een bankrekening, het belastingregime voor niet-ingezetenen en, in voorkomend geval, planning van je fiscale of juridische woonplaats. Het is de moeite waard te vragen hoeveel vergelijkbare transacties hij heeft begeleid voor cliënten uit jouw land of in jouw specifieke situatie.
Dat je met zekerheid weet wie je dossier behandelt. Bij sommige kantoren draagt de persoon met wie het eerste contact plaatsvindt de volledige transactie vervolgens over aan iemand met onvoldoende ervaring. Samenwerken in een team is op zich geen probleem, maar je hebt het recht te weten wie het advies ondertekent en wie beschikbaar is wanneer zich een urgente kwestie voordoet.
WAT EEN ADVOCAAT OPSPOORT VOORDAT JE IETS ONDERTEKENT
Due diligence bij vastgoed is geen formaliteit: het is de fase waarin problemen worden ontdekt die, zonder advocaat, meestal pas te laat aan het licht komen, dat wil zeggen nadat er al geld is betaald of een contractuele verplichting is aangegaan.
SCHULDEN VAN DE VERENIGING VAN EIGENAARS
Volgens artikel 9 van de Spaanse Wet Horizontale Eigendom is degene die een woning koopt, samen met de woning zelf, aansprakelijk voor de schulden van de verkoper bij de vereniging van eigenaars over het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren, ook al zijn die schulden niet van hem. Een advocaat eist voor de ondertekening het certificaat op dat bevestigt dat de verkoper alles heeft betaald, en trekt een eventuele openstaande schuld af van de prijs of laat deze bij de notaris inhouden.
ONTBREKENDE BEWONINGSVERGUNNING
Deze vergunning bevestigt dat een woning voldoet aan de stedenbouwkundige eisen om bewoond te worden. Het Tribunal Supremo bepaalde in een uitspraak van de voltallige kamer van 10 september 2012, die nog steeds de heersende doctrine vormt, dat het ontbreken ervan niet automatisch grond is om het contract te ontbinden, maar wel wanneer dat ontbreken het gevolg is van stedenbouwkundige onregelmatigheden die de vergunning onmogelijk maken en de woning zonder werkelijke bewoonbaarheid achterlaten. In die gevallen heb je als koper het recht om het contract te ontbinden en alles wat je hebt betaald terug te krijgen, plus kosten en rente. Een advocaat controleert het bestaan en de status van deze vergunning vóór de ondertekening, niet nadat je ontdekt dat je geen water of elektriciteit kunt aansluiten.
WAT DE “NOTA SIMPLE” NIET VERTELT
De nota simple van het Registro de la Propiedad toont eigendom, de beschrijving van het pand en eventuele ingeschreven hypotheken of beslagen. Wat het niet toont is minstens zo belangrijk: onbetaalde schulden bij de vereniging van eigenaars staan er niet in, en ook stedenbouwkundige beperkingen niet, die bij de gemeente liggen en niet bij het Registro. Bovendien is het een momentopname die binnen dagen verouderd kan zijn. Een advocaat weet welke aanvullende documenten hij naast de nota simple moet leggen om een echt, actueel beeld te krijgen.
MEDE-EIGENDOM, ERFENISSEN EN ERFDIENSTBAARHEDEN
Het komt regelmatig voor dat een woning meerdere eigenaars heeft na een erfenis die tussen broers en zussen is verdeeld, of dat er een recht van overpad rust ten gunste van een naburig perceel. Geen van beide situaties is altijd meteen duidelijk, en beide kunnen je vrije gebruik van de woning ernstig beperken als ze niet worden opgemerkt vóór de aanbetaling.
DE NOTARIS IS NIET JOUW ADVOCAAT
Dit is een veelvoorkomend misverstand, vooral bij mensen die uit landen komen waar het notariële systeem anders werkt: de notaris bevestigt de akte, controleert de identiteit en handelingsbekwaamheid van de partijen, en verifieert dat wat wordt ondertekend overeenkomt met wat de partijen zijn overeengekomen. Hij is er echter niet om namens jou te onderhandelen, om te zeggen of de prijs eerlijk is, om lasten op te sporen die niet in het Registro staan, of om rustig elke clausule in jouw taal uit te leggen voordat je tekent. Die taak is voor jouw advocaat, die al vóór de ondertekening voor je werkt en daarna beschikbaar blijft.
JOUW ADVOCAAT IS NIET HETZELFDE ALS DE MAKELAAR (API)
De API heeft een erkende titel en kennis van de markt, fiscaliteit en taxatie, en zijn werk is essentieel om de woning te vinden en de commerciële bemiddeling te regelen. Zijn functie verschilt echter van die van een advocaat: hij wordt meestal betaald door de verkoper, of door beide partijen, en zijn doel is dat de transactie tot stand komt. Een advocaat vertegenwoordigt daarentegen alleen jouw belangen als koper, zonder dat zijn honorarium afhangt van hoe snel of tegen welke prijs de verkoop wordt gesloten.
ALS JE KOOPT
Een advocaat neemt elk juridisch vraagstuk dat bij de aankoop kan ontstaan voor zijn rekening en onderzoekt de hele transactie om volledige wettelijke naleving te waarborgen. In het bijzonder:
- Beoordeelt de werkelijke risico’s van de transactie: geregistreerde lasten, schulden bij de vereniging van eigenaars, stedenbouwkundige status.
- Onderhandelt over het aanbetalingscontract en de voorwaarden ervan, in plaats van een standaardmodel te laten ondertekenen zonder enige onderhandelingsruimte.
- Lost elke twijfel op die tijdens het proces ontstaat, van de eerste bezichtiging tot de ondertekening.
BTW of overdrachtsbelasting, afhankelijk van de woning. Als je een nieuwbouwwoning koopt, betaal je 10% BTW plus zegelrecht (AJD), dat afhankelijk van de regio tussen 0,5% en 2% ligt. Als je een bestaande woning koopt, betaal je overdrachtsbelasting (ITP), die afhankelijk van de regio tussen 6% en 13% ligt, met mogelijke verminderingen.
De inhouding van 3% wanneer de verkoper niet-ingezetene is. Als de verkoper fiscaal niet-ingezetene is in Spanje, verplicht de wet je als koper om 3% van de prijs in te houden, dit binnen een maand na de akte via formulier 211 aan de belastingdienst te betalen, en het bewijs aan de verkoper te overhandigen. Dit is een verplichting van de koper, niet van de verkoper: doe je dit niet correct, dan kan de schuld uiteindelijk op de woning zelf komen te rusten.
ALS JE VERKOOPT
Verkopen heeft ook een eigen fiscale kant, en juist hier is advies vóór de ondertekening het waardevolst, niet nadat je een belastingaanslag ontvangt.
Inkomstenbelasting over de meerwaarde. Het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs wordt belast als vermogenswinst, opgenomen in de spaargrondslag, met tarieven van 19% tot 30% afhankelijk van het bedrag. Er bestaan relevante vrijstellingen: als je 65 jaar of ouder bent en je hoofdverblijf verkoopt, je feitelijke woning gedurende ten minste de voorgaande drie jaar, is de winst volledig vrijgesteld. Er bestaat ook een vrijstelling bij herinvestering in een ander hoofdverblijf voor overige belastingplichtigen, mits aan de wettelijke termijnen en voorwaarden wordt voldaan.
Gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal). Deze gemeentelijke belasting wordt geheven over de waardestijging van stedelijke grond en wordt in de regel door de verkoper betaald. Sinds de hervorming van 2021 kun je kiezen tussen de objectieve methode of de reële methode, en de gunstigste toepassen. Verkoop je met een werkelijk verlies, dan hoort deze belasting niet te worden geheven.
Onroerendezaakbelasting (IBI) en andere kosten. Ook de jaarlijkse onroerendezaakbelasting en andere kosten die aan de verkoop verbonden zijn, controleer je best vóór de ondertekening, zodat je precies weet welk nettobedrag je uiteindelijk overhoudt.
Een advocaat legt vooraf uit wat je werkelijk gaat betalen om te verkopen, en welke vrijstellingen je legaal kunt benutten, in plaats van dit pas te ontdekken bij de belastingaangifte van het volgende jaar.
ALS JE VERHUURT
Als je je woning gaat verhuren, is de grootste zorg van elke verhuurder een huurder die stopt met betalen. Een advocaat stelt een huurovereenkomst op die is afgestemd op jouw specifieke situatie, controleert of aan de wettelijke vereisten voor volledige afdwingbaarheid is voldaan, en neemt de garanties en clausules op die je echt beschermen als er iets misgaat. Hij komt ook in beeld bij geschillen met de vereniging van eigenaars die uit de verhuur voortvloeien: gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, verbouwingen, huisdieren of samenlevingskwesties.
ALS JE EEN HYPOTHEEK NODIG HEBT ALS NIET-INGEZETENE
Financiering voor niet-ingezetenen is meestal beperkter: banken financieren doorgaans tussen 60% en 70% van de laagste waarde tussen taxatie en aankoopprijs, tegenover 80% voor ingezetenen, waardoor je tussen 30% en 40% eigen inbreng nodig hebt, plus de taxatiekosten en eventueel afsluitprovisie. De doorlooptijd kan flink oplopen als beëdigde vertalingen of apostilles van buitenlandse documenten ontbreken. Een advocaat coördineert deze documentatie op tijd, zodat je de termijnen uit het aanbetalingscontract niet mist.
OP WELKE CONCRETE MOMENTEN HIJ INGRIJPT
VOORDAT JE IETS ONDERTEKENT
Dit is het moment om lasten op de woning en de eigendomssituatie te controleren. Bij een oudere woning is het ook de moeite waard om een technische inspectie te overwegen die de stedenbouwkundige en structurele staat bevestigt.
BIJ DE HYPOTHEEKAANVRAAG
Als je financiering nodig hebt, adviseert een advocaat je over welke bankvoorwaarden redelijk zijn en controleert hij of wat in de hypotheekakte wordt ondertekend precies overeenkomt met wat de bank je heeft aangeboden.
BIJ DE ONDERTEKENING VAN DE AKTE
Dit is de gevoeligste fase van het proces: de afspraak bij de notaris regelen, de conceptakte beoordelen, en aanwezig zijn op de dag van ondertekening zelf. Als de verkoper een hypotheek op de woning had, is er een belangrijke nuance: dat deze “afbetaald” is, betekent niet dat hij is doorgehaald in het Registro. Er bestaan twee aparte doorhalingen, de financiële en de registermatige, en zolang niemand de tweede regelt, blijft de hypotheek ingeschreven staan. Bij de notaris zelf wordt een deel van de prijs gebruikt om die hypotheek af te lossen, en jouw advocaat zorgt ervoor dat daarna ook de doorhaling in het Registro wordt geregeld, niet alleen de betaling. Jouw advocaat legt je bovendien elke stap uit, van de ondertekening tot de sleuteloverdracht, en lost elk probleem op dat op het laatste moment kan opduiken.
DE MEEST VOORKOMENDE FOUTEN DIE WE IN DE PRAKTIJK ZIEN
Na jaren ervaring met het begeleiden van vastgoedtransacties zien we patronen die vaker terugkomen dan je zou verwachten. We delen ze niet om je bang te maken, maar omdat ze vooraf kennen de beste manier is om ze te vermijden:
- Het door de makelaar opgestelde aanbetalingscontract ondertekenen zonder dat iemand vooraf de lasten van de woning heeft gecontroleerd of de voorwaarden heeft onderhandeld.
- Aannemen dat een hypotheek is doorgehaald omdat de verkoper zegt dat die is afbetaald, zonder de werkelijke situatie in het Registro te controleren.
- Pas na het ontvangen van de sleutels ontdekken dat er een schuld bij de vereniging van eigenaars bestond die nu de verantwoordelijkheid van de nieuwe eigenaar is.
- De fiscale gevolgen van de verkoop niet vooraf plannen, en het jaar daarop met een hogere belastingaanslag dan verwacht te maken krijgen.
- Volledig vertrouwen op de notaris, in de veronderstelling dat zijn taak inhoudt dat hij de belangen van een van de partijen tegenover de andere verdedigt.
HOE KAN CPG ABOGADOS JE HELPEN?
Bij CPG Abogados begeleiden we onze cliënten door het hele proces van het kopen, verkopen of verhuren van een woning in Spanje: volledige due diligence, het beoordelen en onderhandelen van contracten, het berekenen en afhandelen van de fiscaliteit van de transactie, begeleiding bij de ondertekening bij de notaris en het oplossen van elk conflict dat zich daarna kan voordoen.
