Si estás a punto de comprar, vender o alquilar una vivienda, es probable que sea la primera vez que afrontas este proceso, o al menos la primera vez en España. Es perfectamente normal no conocer todos los términos, los plazos ni las obligaciones fiscales que conlleva una operación de este tipo. En CPG Abogados vemos, prácticamente cada semana, a personas que llegan a nuestra primera reunión con dudas muy parecidas: qué tienen que firmar, qué van a pagar realmente y en quién pueden confiar durante el proceso. Esta guía reúne las respuestas que damos con más frecuencia, y también los errores que más veces hemos tenido que corregir cuando alguien ha comprado, vendido o alquilado sin asesoramiento previo.
EL PAPEL DEL ABOGADO EN UNA COMPRAVENTA
Tanto si compras como si vendes, es habitual no ser experto en la materia, y no es necesario serlo. Para eso existe la figura del abogado de compraventa: para que la operación se desarrolle con seguridad jurídica, conforme a lo que establece la ley, y sin que tengas que adquirir conocimientos jurídicos de la noche a la mañana.
¿Por qué es importante?
Hay dos razones que explican por qué la intervención de un abogado inmobiliario resulta fundamental:
- Para que comprendas realmente lo que firmas. El contrato de arras, el contrato de compraventa, la oferta vinculante del banco, la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario contienen un lenguaje jurídico y técnico que no siempre resulta intuitivo, incluso leyéndolo con atención.
- Para prevenir problemas antes de que se produzcan. Ninguna de las partes desea sorpresas al comprar o vender una vivienda: cargas no detectadas, deudas ajenas que terminan siendo tuyas, o dudas sobre la solvencia real de quien compra tu vivienda.
¿Qué hace exactamente?
Un abogado inmobiliario protege tus derechos sobre la propiedad y está especializado en contratos de compraventa, contratos de alquiler, gestión de herencias y, en general, en todo lo relacionado con el mercado de la vivienda. Entre sus funciones más habituales se encuentran:
- Asesoramiento y redacción de documentación y contratos.
- Asesoría legal en la compraventa de inmuebles existentes, sobre plano o en construcción.
- Defensa judicial ante ocupación ilegal, embargos, reclamaciones, división de copropiedad o conflictos en la comunidad de propietarios.
- Regularización de documentos de la propiedad en trámites de saneamiento físico y legal, cuando la descripción registral no coincide con la realidad.
- Asesoría en regímenes de propiedad horizontal y copropiedad.
CÓMO SABER QUE HAS ELEGIDO AL ABOGADO ADECUADO
No todos los profesionales que se ofrecen a acompañarte en una compraventa reúnen las mismas garantías, y antes de contratar a nadie conviene verificar unos pocos aspectos que marcan una diferencia real:
Que esté efectivamente colegiado y en ejercicio. En España, solo puede ejercer como abogado quien está colegiado en un Colegio de la Abogacía y habilitado para el ejercicio profesional, conforme al Estatuto General de la Abogacía Española (Real Decreto 135/2021).
Que cuente con seguro de responsabilidad civil profesional. Es obligatorio para todo abogado colegiado en España, y constituye una garantía adicional en caso de que en el futuro se detecte un error grave en el asesoramiento recibido. Es razonable preguntarlo de forma directa antes de contratar.
Que sea independiente de la inmobiliaria o el promotor. En muchas operaciones, la propia inmobiliaria recomienda un abogado con el que mantiene una relación comercial, en ocasiones remunerada mediante comisión. No se trata de una práctica ilegal, pero sí de un conflicto de interés que conviene conocer: un abogado independiente trabaja exclusivamente para ti, no para que la venta se cierre.
Si eres extranjero, que acredite experiencia real con clientes en tu misma situación. Comprar, vender o alquilar en España como no residente añade capas adicionales de complejidad: obtención del NIE, apertura de cuenta bancaria, régimen fiscal de no residentes y, en ocasiones, planificación de la residencia fiscal o legal. Conviene preguntar cuántas operaciones similares ha gestionado con clientes de tu país o en tu misma situación.
Que sepas con certeza quién se hará cargo de tu asunto. En algunos despachos, la persona con la que se mantiene el primer contacto delega después toda la operación en alguien sin experiencia suficiente. Trabajar en equipo no supone ningún inconveniente, pero tienes derecho a saber quién firma el asesoramiento y quién estará disponible si surge un problema urgente.
LO QUE UN ABOGADO DETECTA ANTES DE QUE FIRMES NADA
La due diligence inmobiliaria no es un trámite burocrático: es el momento en que se detectan los problemas que, sin abogado, suelen descubrirse demasiado tarde, cuando ya se ha entregado dinero o firmado un compromiso.
Deudas de la comunidad de propietarios
Conforme al artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, quien compra una vivienda responde con el propio inmueble de las deudas de comunidad del vendedor correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores, aunque esas deudas no sean suyas. Un abogado exige el certificado de estar al corriente de pago antes de la firma y, si existe deuda pendiente, la descuenta del precio o la retiene en la notaría.
Falta de licencia de primera ocupación
La licencia de primera ocupación certifica que una vivienda cumple los requisitos urbanísticos para ser habitada. El Tribunal Supremo, en una sentencia de Pleno de 10 de septiembre de 2012 que sigue marcando doctrina, estableció que su ausencia no siempre es motivo automático para resolver el contrato, pero sí lo es cuando esa falta responde a irregularidades urbanísticas que impiden obtenerla y dejan la vivienda sin condiciones reales de habitabilidad. En esos casos, el comprador tiene derecho a resolver el contrato y recuperar todo lo pagado, más gastos e intereses. Un abogado comprueba la existencia y el estado de esta licencia antes de que firmes, no después de descubrir que no puedes dar de alta el agua o la luz.
Lo que la nota simple no te cuenta
La nota simple del Registro de la Propiedad revela la titularidad, la descripción de la finca y las hipotecas o embargos inscritos. Lo que no revela es igual de importante: las deudas de comunidad impagadas no aparecen ahí, y tampoco las limitaciones urbanísticas, que están en el ayuntamiento, no en el Registro. Además, es una «foto fija» que puede quedar desactualizada en cuestión de días. Un abogado sabe qué otros documentos hay que cruzar con la nota simple para tener una imagen real y actualizada.
Proindivisos, herencias y servidumbres
No es raro que una vivienda tenga varios titulares tras una herencia repartida entre hermanos, o que arrastre una servidumbre de paso a favor de una finca vecina. Ninguna de estas situaciones aparece siempre de forma evidente, y ambas pueden limitar seriamente tu libre disposición del inmueble si no se detectan antes de las arras.
EL NOTARIO NO ES TU ABOGADO
Es una confusión habitual, sobre todo entre quienes llegan de países donde el sistema notarial funciona de otra forma: el notario da fe pública del acto, comprueba la identidad de las partes y su capacidad legal, y certifica que lo firmado se ajusta a lo que las partes han acordado. No está ahí para negociar en tu favor, ni para decirte si el precio es justo, ni para perseguir cargas que no constan en el Registro, ni para explicarte con calma cada cláusula en tu idioma antes de firmar. Esa es la función de tu abogado, que trabaja para ti desde antes de la firma y sigue disponible después.
TU ABOGADO NO ES LO MISMO QUE EL AGENTE INMOBILIARIO
El API tiene una titulación reconocida y conocimientos de mercado, fiscalidad y tasación, y su trabajo es fundamental para encontrar la vivienda y gestionar la intermediación comercial. Pero su función es distinta a la de un abogado: normalmente cobra del vendedor, o de ambas partes, y su objetivo es que la operación se cierre. Un abogado, en cambio, solo representa tus intereses como comprador, sin que su retribución dependa de que la venta se cierre rápido o a un precio concreto.
SI ESTÁS COMPRANDO
Un abogado se hace cargo de todas las cuestiones legales que puedan surgir en la compra e investiga la operación en su conjunto para garantizar su plena legalidad. En concreto:
- Evalúa los riesgos reales de la operación: cargas en el Registro de la Propiedad, deudas de comunidad, situación urbanística.
- Negocia el contrato de arras y sus condiciones, en lugar de que se firme un modelo genérico sin margen de negociación.
- Resuelve cualquier duda que surja durante el proceso, desde la primera visita a la vivienda hasta la firma.
IVA o ITP, según el tipo de vivienda. Si compras una vivienda nueva, pagas IVA al 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma. Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 13% según la comunidad autónoma, con posibles reducciones.
La retención del 3% cuando el vendedor es no residente. Si el vendedor no es residente fiscal en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio, ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura, y entregar el justificante al vendedor. Es una obligación del comprador, no del vendedor: si no se cumple correctamente, la deuda puede acabar recayendo sobre el propio inmueble.
SI ESTÁS VENDIENDO
Vender también implica su propia fiscalidad, y es precisamente aquí donde más se valora contar con asesoramiento antes de firmar, y no después de recibir una liquidación de Hacienda.
IRPF por la ganancia patrimonial. La diferencia entre el valor de compra y el de venta tributa en el IRPF como ganancia patrimonial, integrada en la base del ahorro, con tipos que oscilan entre el 19% y el 30% según el importe. Existen exenciones relevantes: si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, entendida como tu residencia efectiva durante al menos los tres años anteriores, la ganancia queda exenta en su totalidad. Existe también una exención por reinversión en otra vivienda habitual para el resto de contribuyentes, siempre que se cumplan los plazos y requisitos legales.
Plusvalía municipal (IIVTNU). Este impuesto municipal grava el incremento de valor del terreno urbano y, como regla general, corresponde abonarlo al vendedor. Desde la reforma de 2021, es posible elegir entre el método objetivo o el método real, optando por el que resulte más favorable. Si la venta se realiza con pérdida real, no debería exigirse este impuesto.
IBI y otros gastos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y otros gastos asociados a la venta conviene revisarlos igualmente antes de firmar, para conocer con precisión el importe neto que se va a percibir por la vivienda.
SI ESTÁS ALQUILANDO
Si vas a alquilar tu vivienda, el mayor temor de cualquier propietario es que el inquilino incumpla el pago de la renta. Un abogado redacta el contrato de arrendamiento conforme a tu situación concreta, comprueba que se cumplen los requisitos legales para su plena ejecutividad, e incorpora las garantías y cláusulas que efectivamente te protegen si algo sale mal. También interviene cuando surgen conflictos con la comunidad de propietarios derivados del alquiler: uso de zonas comunes, reformas, animales domésticos o cuestiones de convivencia.
SI NECESITAS HIPOTECA COMO NO RESIDENTE
La financiación para no residentes suele ser más limitada: los bancos financian habitualmente entre el 60% y el 70% del menor valor entre tasación y precio de compra, frente al 80% habitual para residentes, lo que exige disponer de entre un 30% y un 40% de aportación propia, además de la tasación y, en su caso, comisión de apertura. Los plazos de tramitación pueden alargarse si faltan traducciones juradas o apostillas de documentos extranjeros. Un abogado coordina esta documentación con antelación para no llegar tarde a los plazos que marca el contrato de arras.
EN QUÉ MOMENTOS CONCRETOS INTERVIENE
Antes de firmar nada
Es el momento de comprobar las cargas de la vivienda y la situación de titularidad. Si el inmueble tiene cierta antigüedad, conviene además valorar una inspección técnica que confirme sus condiciones urbanísticas y estructurales.
En la solicitud de la hipoteca
Si necesitas financiación, un abogado te asesora sobre qué condiciones bancarias resultan razonables y comprueba que lo firmado en la escritura de préstamo coincide exactamente con lo ofrecido por la entidad bancaria.
En la firma de la escritura
Es el momento más delicado del proceso: solicitud de la cita en notaría, revisión de los borradores de la escritura y asistencia el mismo día de la firma. Si el vendedor tenía una hipoteca sobre la vivienda, hay un matiz importante: que esté pagada no significa que esté cancelada en el Registro. Existen dos cancelaciones distintas, la económica y la registral, y mientras nadie tramite la segunda, la hipoteca sigue figurando inscrita. En la propia notaría, parte del precio se destina a saldar esa hipoteca, y tu abogado se asegura de que después se tramite también la cancelación registral, no solo el pago. Tu abogado te explica, además, cada paso, desde la firma hasta la entrega de llaves, y resuelve cualquier imprevisto de última hora.
LOS ERRORES MÁS FRECUENTES QUE VEMOS EN NUESTRO DÍA A DÍA
Después de años acompañando compraventas, hay patrones que se repiten con más frecuencia de la que cabría esperar. Compartimos los más habituales, no para generar alarma, sino porque conocerlos de antemano es la mejor forma de evitarlos:
- Firmar el contrato de arras que redacta la propia inmobiliaria, sin que nadie revise antes las cargas de la vivienda ni negocie las condiciones.
- Dar por hecho que una hipoteca está cancelada porque el vendedor asegura que ya la pagó, sin comprobar la situación registral real.
- Descubrir, ya con las llaves en la mano, que existía una deuda de comunidad que ahora es responsabilidad del nuevo propietario.
- No planificar la fiscalidad de la venta con antelación, y encontrarse con una factura de Hacienda mayor de la esperada al año siguiente.
- Delegar toda la confianza en el notario, asumiendo que su función incluye defender los intereses de una de las partes frente a la otra.
¿CÓMO PUEDE AYUDARTE CPG ABOGADOS?
En CPG Abogados acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de compra, venta o alquiler de una vivienda en España: due diligence completa, revisión y negociación de contratos, cálculo y gestión de la fiscalidad de la operación, asistencia en la firma notarial y resolución de cualquier conflicto que pueda surgir con posterioridad.
