Toeristische verhuur en kortetermijnverhuur blijven een van de meest gecontroleerde onderwerpen op de Spaanse vastgoedmarkt. De afgelopen jaren hebben overheden het toezicht op dit soort accommodaties versterkt vanwege de impact op de toegang tot woningen, de leefbaarheid, fiscaliteit en ruimtelijke ordening.
In deze context voerde Koninklijk Besluit 1312/2024 een nationaal registratiesysteem in voor bepaalde kortetermijnverhuren, samen met de Digitale Eénloketvoorziening voor Verhuur. Het Spaanse Hooggerechtshof heeft dit Koninklijk Besluit echter in arrest nr. 620/2026 gedeeltelijk vernietigd voor zover het betrekking heeft op het nationale Eénheidsregister.
Het praktische gevolg is belangrijk: de vernietiging van het nationale Eénheidsregister betekent niet dat toeristische verhuur wordt geliberaliseerd. Regionale, gemeentelijke, stedenbouwkundige, fiscale en gemeenschapsrechtelijke verplichtingen blijven volledig van kracht.
1. Wat regelde de Real Decreto 1312/2024?
Koninklijk Besluit 1312/2024 wilde een nationale registratieprocedure invoeren voor kortetermijnaccommodaties die voornamelijk via digitale platforms worden aangeboden. Het doel was de traceerbaarheid te verbeteren, gegevensuitwisseling tussen autoriteiten te vergemakkelijken en het Spaanse recht aan te passen aan Verordening (EU) 2024/1028.
In praktische zin vereiste het systeem een registratienummer om bepaalde accommodaties aan te bieden op platforms zoals Airbnb, Booking of vergelijkbare aanbieders. Dit betrof vooral toeristische woningen en andere kortetermijnverhuren die onder de regeling vielen.
2. Wat heeft het Hooggerechtshof beslist?
Het Hooggerechtshof oordeelde dat de Staat zijn bevoegdheden had overschreden door een nationaal Eénheidsregister te creëren met ruime en gedetailleerde regels die overlapten met bestaande regionale registers.
Daarom is de nationale registratieprocedure voor kortetermijnverhuur vernietigd. De uitspraak schaft echter niet het volledige systeem van het Koninklijk Besluit af. De Digitale Eénloketvoorziening en de mechanismen voor gegevensverzameling en -uitwisseling, vooral met betrekking tot digitale platforms, blijven relevant.
Kort gezegd: het nationale Eénheidsregister verdwijnt, maar het administratieve toezicht op deze verhuurvormen blijft bestaan.
3. Wat betekent dit voor eigenaars?
Na de uitspraak kan dit nationale Eénheidsregister niet langer worden geëist als algemene en uniforme voorwaarde om kortetermijnaccommodatie in Spanje aan te bieden.
Dat betekent echter niet dat eigenaars vrij kunnen verhuren zonder verplichtingen na te leven. Zij moeten nog steeds de regionale regelgeving, gemeentelijke regels, stedenbouwkundige verenigbaarheid, fiscale verplichtingen en, indien van toepassing, de regels van de vereniging van eigenaars controleren.
De kern is dat de regulering nu vooral afhangt van het regionale en gemeentelijke kader dat op de specifieke woning van toepassing is.
4. Regionale en gemeentelijke regels blijven essentieel
In Spanje wordt toeristische verhuur hoofdzakelijk door de autonome regio’s gereguleerd. Elke regio kan registratie, een verantwoordelijke verklaring, vergunning, technische vereisten, verzekering, klachtenformulieren, externe identificatie, tijdsbeperkingen, inspecties en sancties eisen.
Daarnaast hebben veel gemeenten verordeningen of bijzondere plannen goedgekeurd die toeristisch gebruik beperken in bepaalde zones, gebouwen of verdiepingen. Een woning kan voldoen aan de regionale regels en toch niet haalbaar zijn vanuit gemeentelijk of stedenbouwkundig oogpunt.
Daarom volstaat het vóór publicatie op een digitaal platform niet om te controleren of er een nationaal register bestaat. De volledige juridische situatie van de woning moet worden beoordeeld.
5. Vereniging van eigenaars: uitdrukkelijke toestemming voor nieuwe toeristische woningen
Sinds de hervorming van de Spaanse Wet op de Horizontale Eigendom, van kracht sinds 3 april 2025, vereist de invoering van nieuwe toeristische woningen in gebouwen die onder het regime van horizontale eigendom vallen uitdrukkelijke toestemming van de vereniging van eigenaars.
Deze toestemming moet worden goedgekeurd met een gekwalificeerde meerderheid van drie vijfde van alle eigenaars die op hun beurt drie vijfde van de gemeenschappelijke aandelen vertegenwoordigen.
Dit versterkt de rol van verenigingen van eigenaars aanzienlijk. Vóór de start van de activiteit moet worden nagegaan of de statuten toeristisch gebruik verbieden of beperken, of er besluiten bestaan en of de vereniging de activiteit uitdrukkelijk heeft toegestaan. Zonder deze controle kan dit leiden tot conflicten en zelfs gerechtelijke vorderingen tot staking van de activiteit.
6. Toeristische verhuur en seizoensverhuur zijn niet hetzelfde
Het is ook belangrijk onderscheid te maken tussen toeristische verhuur en seizoensverhuur. Toeristische verhuur houdt meestal verband met korte verblijven, vakantiedoeleinden, publicatie op platforms en voorwaarden die typisch zijn voor toeristische accommodatie.
Seizoensverhuur daarentegen beantwoordt aan een concrete tijdelijke behoefte van de huurder, zoals studie, werk, medische behandeling of professionele verplaatsing. Het volstaat niet om een contract “seizoenshuur” te noemen: er moet een werkelijke, concrete en gedocumenteerde tijdelijke reden bestaan.
Dit onderscheid is relevant omdat sommige administraties het gebruik van seizoenshuur controleren wanneer het wordt gebruikt om regels voor toeristische verhuur of permanente bewoning te omzeilen.
7. Aanbevolen controle vóór verhuur
Voordat een woning voor toeristische of kortetermijnverhuur wordt gebruikt, raden wij aan om te controleren: het gewenste type verhuur; regionale regelgeving; gemeentelijke en stedenbouwkundige regels; of een vergunning, verantwoordelijke verklaring of registratie nodig is; de statuten en besluiten van de vereniging van eigenaars; fiscale verplichtingen; en de contractuele voorwaarden met gasten of huurders.
Deze voorafgaande controle helpt boetes, bevelen tot staking, burenconflicten, fiscale problemen en toekomstige moeilijkheden bij verkoop van de woning te voorkomen.
Conclusie
Arrest nr. 620/2026 van het Hooggerechtshof is relevant omdat het het nationale Eénheidsregister van Koninklijk Besluit 1312/2024 vernietigt. Dit mag echter niet worden opgevat als een deregulering van toeristische verhuur.
De autonome regio’s behouden hun bevoegdheden, gemeenten kunnen stedenbouwkundige beperkingen opleggen, digitale platforms blijven onderworpen aan informatieverplichtingen en verenigingen van eigenaars krijgen een steeds belangrijkere rol.
Kortom: het nationale Eénheidsregister verdwijnt, maar de verplichting om legaal te handelen blijft bestaan. Bij CPG Abogados adviseren wij eigenaars, investeerders en verenigingen van eigenaars over toeristische verhuur, seizoensverhuur en vastgoedrechtelijke compliance.
