Sinds 3 april 2025 is de Wet 1/2025 van 2 januari van kracht, die een substantiële wijziging van de Wet op de Horizontale Eigendom inhoudt. Deze wetswijziging heeft belangrijke veranderingen met zich meegebracht, vooral met betrekking tot toeristische verhuur binnen gemeenschappen van eigenaren. In deze blog leggen we de meest relevante wijzigingen uit:
BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN NA DE WETSWIJZIGING
Tot nu toe konden eigenaren hun woning voor toeristisch gebruik verhuren zonder goedkeuring van de gemeenschap van eigenaren. Met andere woorden, vóór 3 april 2025 was toeristische verhuur toegestaan, tenzij de gemeenschap dit expliciet had verboden via een besluit tijdens een algemene vergadering.
Vanaf 3 april 2025 vereist de nieuwe regelgeving echter dat een eigenaar die zijn woning toeristisch wil verhuren, uitdrukkelijke toestemming krijgt van de gemeenschap van eigenaren. Hiermee wordt toestemming gegeven om zijn privé-eigendom te gebruiken voor toeristische accommodatie.
De Organieke Wet 1/2025 van 2 januari voegt bovendien een derde lid toe aan artikel 7 van de Wet op de Horizontale Eigendom, in haar Eerste Slotbepaling. Dit artikel luidt nu als volgt:
“3. De eigenaar van elke woning die de activiteit wil uitvoeren zoals bedoeld in letter e) van artikel 5 van Wet 29/1994 van 24 november betreffende Stedelijke Huur, in overeenstemming met de toepasselijke toeristische regelgeving, moet vooraf uitdrukkelijke goedkeuring verkrijgen van de gemeenschap van eigenaren, zoals bepaald in lid 12 van artikel 17 van deze wet.”
Volgens lid 12 van artikel 17 van dezelfde wet vereist deze uitdrukkelijke toestemming:
“de instemming van drie vijfde van het totaal aantal eigenaren, die op hun beurt drie vijfde van de participatiequota vertegenwoordigen.”
Kortom, eigenaars die hun woning toeristisch willen verhuren, moeten vooraf uitdrukkelijke goedkeuring krijgen van de gemeenschap van eigenaren. Deze goedkeuring vereist de steun van drie vijfde van de eigenaars die samen ook drie vijfde van de eigendomsrechten vertegenwoordigen.
SPECIALE BIJDRAGEN VOOR TOERISTISCHE VERHUUR
Naast de verplichte uitdrukkelijke toestemming zoals hierboven beschreven, staat deze wetswijziging toe dat gemeenschappen van eigenaren speciale bijdragen of verhogingen in de gemeenschappelijke kosten vaststellen voor woningen die voor toeristisch gebruik worden verhuurd.
Deze extra bijdragen kunnen oplopen tot een toename van 20% in vergelijking met de normale kostenbijdrage, zoals bepaald in artikel 17.12 van de Wet op de Horizontale Eigendom.
Bij CPG Abogados begrijpen we dat het doel van deze maatregel is om het verhoogde gebruik en de slijtage van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen — zoals liften, ingangen of beveiligingssystemen — door toeristische verhuur te compenseren.
BOETES EN SANCTIES
Naast de verplichte voorafgaande toestemming van de gemeenschap van eigenaren voor toeristische verhuur, bepaalt de wetswijziging ook dat:
“De voorzitter van de gemeenschap, op eigen initiatief of op verzoek van een eigenaar of bewoner, zal degene die de activiteit zonder goedkeuring uitvoert, sommeren deze onmiddellijk te staken, onder dreiging van passende gerechtelijke stappen.”
Deze juridische stappen houden in dat de gemeenschap van eigenaren klachten kan indienen tegen eigenaars die zonder de vereiste toestemming verhuren, of waarvan de toeristische verhuur overlast veroorzaakt. De klacht kan bij de gemeente worden ingediend wegens ongeoorloofd gebruik van het perceel.
WAT GEBEURT ER MET BESTAANDE TOERISTISCHE VERHUUR?
Indien een woning al vóór 3 april 2025 werd gebruikt voor toeristische verhuur, zal deze niet worden beïnvloed door de wetswijziging. De activiteit mag doorgaan zoals voorheen, zolang wordt voldaan aan de lokale vergunningen en regelgeving.
Er is echter een belangrijk voorbehoud: ook als de verhuur wordt voortgezet, kan de gemeenschap van eigenaren nieuwe speciale bijdragen goedkeuren om het extra gebruik van gemeenschappelijke diensten te dekken. Met andere woorden, het feit dat de woning al voor toeristische doeleinden werd gebruikt vrijwaart de eigenaar niet van de bijkomende kosten die zijn activiteit met zich meebrengt.
CONFLICT TUSSEN DE NIEUWE WETSWIJZIGING EN DE RECHTSPRAAK
Dit is een van de gevoeligste punten van de wetswijziging. Enkele maanden vóór de inwerkingtreding ervan gaf het Hooggerechtshof een belangrijke uitspraak waarin werd gesteld dat geen uitdrukkelijke toestemming nodig was voor toeristische verhuur als dit niet expliciet werd verboden in de statuten van de gemeenschap.
Specifiek stelde het Hooggerechtshof in het vonnis 264/2025, naar aanleiding van cassatieberoep CAS 7875/2025, dat toeristische verhuur alleen kan worden verboden als de gemeenschap van eigenaren dit expliciet in haar statuten vastlegt.
Het Hof benadrukte:
“De loutere beschrijving van het pand of de aanduiding van het beoogde gebruik van de appartementen of lokalen houdt geen beperking van het gebruik of de eigendomsrechten in, tenzij er sprake is van een duidelijke en nauwkeurige bepaling die een dergelijk verbod expliciet vastlegt.”
Deze juridische doctrine lijkt in tegenspraak met de nieuwe wetswijziging, die nu wel uitdrukkelijke toestemming vereist. Het is dan ook te verwachten dat dit in de komende jaren tot juridische conflicten zal leiden en een aanzienlijke rechtsonzekerheid creëert. Daarom is het raadzaam om met uiterste voorzichtigheid te handelen.
CONCLUSIE
De wetswijziging van de Wet op de Horizontale Eigendom brengt belangrijke veranderingen met zich mee voor gemeenschappen van eigenaren en voor wie zijn woning voor toeristische verhuur wil aanbieden. Met als doel het evenwicht tussen eigendomsrechten en de noodzaak tot gemeenschappelijk samenleven en beheer van gedeelde ruimtes, versterkt deze nieuwe wetgeving de rol van de gemeenschap bij belangrijke besluitvorming.
Bij CPG Abogados staan we klaar om zowel eigenaars als gemeenschappen van eigenaren te ondersteunen bij het aanpassen aan deze nieuwe regelgeving, zodat de wet wordt nageleefd en hun rechten worden beschermd. Heb je vragen of juridisch advies nodig? Neem gerust contact met ons op.
