Este miércoles 22 de abril, se ha publicado en el BOE el RD LEY 15/20 por el que se apruebas ciertas medidas extraordinarias para regular los pagos de las rentas de alquileres de locales comerciales, muchos de ellos que permanecen cerrados desde el pasado 14 de marzo, gestionados por autónomos y pymes.
Hasta la fecha teníamos que agarrarnos a la ya conocida y tan sonada en esta época cláusula “rebus sic stantibus“, que permitía un ajuste y negociación entre las partes de las condiciones económicas del contrato de alquiler.
Podíamos encontrarnos bien con reducciones de la renta, moratorias o carencias, u otras soluciones que entre las partes del contrato acordasen, entendiendo que se daba una circunstancia totalmente imprevisible que dejaba en un claro desequilibrio a una de las partes del contrato, cumpliéndose por tanto los requisitos exigidos por nuestro Tribunal Supremo para estimar la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus.
A partir de este miércoles, con la entrada en vigor del Real Decreto mencionado, el panorama parece un poco más claro o por lo menos algo más tangible.
El procedimiento que se estipula permitirá a las partes de los contratos a ajustar tanto la cuantía de la renta como la periocidad de su pago, a fin de poder ayudar o dar un pequeño respiro al sector que, sin duda, más perjudicado se ha visto por esta crisis sanitaria del Covid-19, teniendo muy en cuenta que la mayoría de los afectados se vieron obligados a cerrar su actividad de cara al público desde el pasado 14 de marzo, viéndose desplomado sus ingresos mensuales.
Con la entrada de este Real Decreto, lo primero que debemos hacer es diferencia a dos tipos de arrendador.
Nos podemos encontrar con los arrendadores, quienes sean propietarios de más de 10 inmuebles urbanos (sin contar garajes y trasteros o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) o el pequeño propietario.
En el caso del primer grupo, es decir, los propietarios de más de 10 inmuebles, los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses.
El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses, y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria.
Es importante remarcar que, en estos casos, no se podrá ejecutar por los arrendadores las garantías de pago que tengan, como pueden ser los avales bancarios o seguros de impago de alquiler.
Ahora bien, en el escenario de que nos encontremos con un arrendador, que no se enmarque en el anterior supuesto, es decir, sea un pequeño propietario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este nuevo Real Decreto (hasta el 23 de mayo de 2020) se podrá solicitar el «aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta siempre que, dicho aplazamiento o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes ya con carácter voluntario».
Es decir, que no se hubiera llegado a un acuerdo al respecto antes de la entrada en vigor de este Real Decreto.
Para estos supuestos, los arrendadores si podrán disponer de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta del contrato.
En estos casos, en los que se disponga total o parcialmente de la fianza por el arrendador, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración de este acuerdo o novación, o bien en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.
¿Cuáles son los requisitos?
Para poder acogerse a esta moratoria, que puede resultar una ayuda importante para muchos afectados por el cierre de su actividad comercial, los arrendatarios deben estar afiliados o bien en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, con carácter previo a la entrada en vigor del estado de alarma, es decir, antes del 14 de marzo de 2020.
Así mismo, aparte de estar afiliados al RETA o cualquier mutualidad sustitutiva, es necesario que la actividad que desarrollen se haya visto afectada por el estado de alarma decretado el pasado 14 de marzo, o bien que puedan demostrar la reducción de la facturación de al menos un 75% con relación a los meses donde la actividad se desarrolló con normalidad.
Desde CPG ABOGADOS, nos ponemos a tu disposición para ayudarte con las dudas que puedan surgirte con el nuevo régimen normativo ocasionado por la crisis sanitaria del Covid-19, y para encontrar soluciones que mejor se adapten a tu caso.
