Comprar una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes que realiza una persona. Sin embargo, muchas veces toda la atención se centra en el precio, la hipoteca o la firma ante notario, y se deja para el último momento una cuestión esencial: cómo se va a pagar realmente el precio de la compraventa.

La forma de pago no es un simple trámite. Elegir mal el medio de pago, no coordinar correctamente la operación bancaria o no acreditar bien los pagos previos puede generar retrasos, problemas con la escritura, dudas fiscales o incluso riesgos para comprador y vendedor.

En este artículo explicamos, de forma clara y práctica, cuáles son las principales formas de pago en una compraventa inmobiliaria en España, qué riesgos tiene cada una y qué conviene revisar antes de firmar.

1. ¿Qué es el precio de la compraventa?

El precio de la compraventa es la cantidad que el comprador se obliga a pagar al vendedor a cambio de adquirir la propiedad del inmueble.

En una compraventa de vivienda, la operación se formaliza normalmente en escritura pública ante notario. En ese momento, el vendedor transmite la propiedad y la posesión del inmueble, y el comprador debe entregar el precio pactado, salvo que las partes hayan acordado otra cosa.

Además, en la escritura debe quedar debidamente identificado cómo se ha pagado o se va a pagar el precio, incluyendo los medios de pago utilizados. Esta exigencia deriva, entre otras normas, del artículo 24 de la Ley del Notariado, del artículo 177 del Reglamento Notarial y de la normativa específica sobre identificación de medios de pago en escrituras relativas a inmuebles.

2. Principales formas de pago en una compraventa inmobiliaria

En la práctica, el precio de una vivienda suele pagarse de alguna de estas formas:

• Transferencia bancaria.
• Cheque bancario.
• Pago en efectivo, aunque es una opción cada vez menos recomendable y muy limitada en determinados casos.
• Combinación de varios medios de pago, por ejemplo: arras previas por transferencia y resto del precio mediante cheque bancario o transferencia OMF el día de la firma.

Cada opción tiene ventajas, inconvenientes y riesgos que conviene conocer antes de acudir a notaría.

3. Pago mediante transferencia bancaria

La transferencia bancaria consiste en que el comprador ordena a su entidad enviar una cantidad de dinero a la cuenta del vendedor.

Es un medio de pago habitual porque permite dejar trazabilidad de la operación: consta quién paga, quién recibe, la fecha, el importe y la cuenta de destino. Sin embargo, no todas las transferencias funcionan igual.

Transferencia ordinaria

La transferencia ordinaria puede tardar en llegar a la cuenta del vendedor, especialmente si se realiza entre entidades distintas, en días no hábiles o después de la hora de corte del banco.

Esto puede generar un problema práctico: el vendedor firma la escritura y transmite la propiedad, pero todavía no ve el dinero ingresado en su cuenta.

Por este motivo, en operaciones inmobiliarias importantes no siempre es la opción más cómoda, salvo que se haya hecho con antelación y el vendedor confirme haber recibido el importe antes de firmar.

Transferencia OMF o vía Banco de España

La transferencia OMF, también conocida como transferencia urgente vía Banco de España, permite que el dinero llegue de forma prácticamente inmediata o en un plazo muy breve.

Por eso, suele utilizarse en compraventas inmobiliarias cuando las partes quieren que el pago se realice el mismo día de la firma, con mayor seguridad para el vendedor y trazabilidad para el comprador.

La parte negativa es que puede tener comisiones bancarias superiores a una transferencia ordinaria, por lo que conviene consultar previamente con el banco el coste y la hora límite para ordenarla.

4. ¿Qué ocurre si el inmueble tiene una hipoteca pendiente?

Es muy habitual que el inmueble que se vende tenga una hipoteca pendiente de cancelar.

En estos casos, antes de la firma, el vendedor debe solicitar a su banco un certificado de deuda pendiente o certificado de saldo de cancelación, indicando qué cantidad debe pagarse para cancelar económicamente el préstamo en la fecha prevista para la compraventa.

En la práctica, el comprador no entrega todo el precio directamente al vendedor. Lo habitual es que una parte del precio se destine a cancelar la deuda hipotecaria del vendedor y el resto se pague directamente al vendedor.

Por ejemplo:

• Precio de compraventa: 250.000 euros.
• Hipoteca pendiente del vendedor: 90.000 euros.
• Gastos previstos de cancelación registral: 800 euros.
• Importe que recibe finalmente el vendedor: 159.200 euros.

Esta operativa debe coordinarse muy bien, porque el comprador necesita adquirir la vivienda libre de cargas o, al menos, con la garantía de que la hipoteca previa será cancelada.

En este contexto, es especialmente importante que, cuando se ordene una transferencia destinada a cancelar un préstamo hipotecario, quede correctamente identificada la finalidad de esos fondos.

No basta con ingresar dinero en una cuenta vinculada al préstamo. Para evitar problemas, debe existir una orden clara de cancelación anticipada del préstamo con cargo a esos fondos. Si no se hace correctamente, puede ocurrir que el dinero se ingrese en la cuenta del vendedor, pero no se aplique automáticamente a cancelar la hipoteca.

Esto puede generar un riesgo importante para el comprador: haber pagado el precio, pero encontrarse con que la carga hipotecaria sigue pendiente de cancelación.

Por eso, antes de firmar, es recomendable revisar:

• Certificado de deuda pendiente actualizado a la fecha de firma.
• Cuenta exacta a la que debe transferirse el importe.
• Concepto de la transferencia.
• Instrucciones del banco para aplicar el dinero a la cancelación del préstamo.
• Previsión de cancelación registral de la hipoteca.
• Retención de cantidades suficientes para gastos de cancelación, si procede.

5. Pago mediante cheque bancario

Otra opción muy habitual es el pago mediante cheque bancario.

No debe confundirse con un cheque ordinario. En el cheque ordinario, el documento lo emite el titular de la cuenta y su cobro depende de que exista saldo suficiente cuando se presente al cobro.

En cambio, el cheque bancario lo emite directamente la entidad bancaria. Normalmente, el banco solo lo expide cuando ya ha cargado previamente el importe en la cuenta del comprador. Por eso, ofrece mucha más seguridad al vendedor.

En compraventas inmobiliarias, el cheque bancario sigue siendo una opción frecuente porque:

• Se entrega físicamente en el momento de la firma.
• Permite al vendedor tener una garantía razonable de cobro.
• Facilita dejar constancia del medio de pago en la escritura.
• Evita los riesgos del efectivo.

Aun así, antes de elegir esta opción conviene comprobar las comisiones aplicables, tanto por la emisión del cheque como por su ingreso, ya que pueden variar según la entidad.

También es importante revisar que el cheque esté correctamente emitido: importe exacto, beneficiario correcto y datos coincidentes con la operación.

6. Pago en efectivo: legalidad, límites y riesgos

Aunque muchas personas piensan que no se puede pagar una vivienda en efectivo, la realidad es más matizada.

El pago en efectivo puede ser posible entre particulares, pero no siempre está permitido y, en cualquier caso, no suele ser recomendable en operaciones inmobiliarias.

La Ley 11/2021 redujo el límite general de pagos en efectivo cuando interviene un empresario o profesional. En operaciones en las que alguna de las partes actúe como empresario o profesional, no pueden pagarse en efectivo importes iguales o superiores a 1.000 euros. Este límite se eleva a 10.000 euros cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene domicilio fiscal en España y no actúe como empresario o profesional.

Esto afecta, por ejemplo, a compraventas con promotoras, constructoras, sociedades o profesionales.

Entre particulares, la situación puede ser distinta, pero pagar grandes cantidades en efectivo sigue siendo poco aconsejable por varios motivos:

• Es difícil acreditar de forma clara el origen del dinero.
• Puede generar sospechas o comprobaciones fiscales.
• Hay riesgo de pérdida, robo o conflicto sobre la cantidad entregada.
• Es menos seguro que una transferencia o un cheque bancario.
• Puede plantear problemas en materia de prevención de blanqueo de capitales.

Además, los movimientos de efectivo están sujetos a obligaciones de declaración en determinados supuestos. Por ejemplo, deben declararse los movimientos de entrada o salida de España por importe igual o superior a 10.000 euros, así como determinados movimientos dentro del territorio nacional por importes elevados, mediante el modelo correspondiente.

Por todo ello, en una compraventa inmobiliaria lo más prudente suele ser evitar el pago en efectivo y utilizar medios bancarios trazables.

7. ¿Qué pasa con las arras o pagos previos?

En muchas compraventas se entrega una cantidad antes de la escritura, normalmente al firmar un contrato de arras, reserva o señal.

Estos pagos previos también deben poder acreditarse ante notaría. Por eso, es fundamental conservar:

• Justificante de transferencia.
• Recibo firmado por la parte vendedora.
• Contrato de arras o reserva.
• Identificación de la cuenta de origen y destino.
• Fecha e importe exacto del pago.

Si el pago se hizo desde una cuenta de un tercero, o por una persona distinta del comprador, conviene analizarlo previamente, porque puede generar dudas en la notaría, en el banco o a efectos fiscales.

8. Recomendaciones prácticas antes de firmar

Antes de acudir a notaría, comprador y vendedor deberían tener completamente cerrado el sistema de pago.

Desde CPG Abogados recomendamos revisar, como mínimo, lo siguiente:

Para el comprador

• Confirmar con el banco el medio de pago elegido.
• Verificar comisiones y horas de corte.
• Asegurarse de que dispone de fondos suficientes.
• Revisar si debe pagar parte del precio al banco del vendedor para cancelar una hipoteca.
• Comprobar que todos los pagos previos están documentados.
• Evitar pagos en efectivo salvo casos muy concretos y debidamente asesorados.

Para el vendedor

• Confirmar que el medio de pago le ofrece seguridad suficiente.
• Solicitar certificado de deuda pendiente si existe hipoteca.
• Revisar si debe asumir gastos de cancelación registral.
• Verificar que el cheque bancario o la transferencia coinciden con el precio pactado.
• No firmar sin tener clara la recepción efectiva o garantizada del precio.

9. La importancia de coordinar abogado, banco y notaría

El pago del precio no debe improvisarse el día de la firma.

En una compraventa inmobiliaria intervienen varias partes: comprador, vendedor, bancos, notaría, gestoría y, en su caso, abogados de las partes. Si no existe coordinación previa, pueden surgir problemas de última hora: importes incorrectos, certificados caducados, transferencias que no llegan, cheques mal emitidos o dudas sobre pagos anteriores.

Por eso, lo recomendable es preparar la operación con antelación y revisar toda la documentación antes de firmar.

Un buen asesoramiento previo permite evitar riesgos y asegurar que la transmisión se realiza correctamente, con constancia clara del pago y sin cargas inesperadas para el comprador.

Conclusión

La forma de pago en una compraventa de vivienda es una cuestión esencial para la seguridad jurídica de la operación.

Aunque existen varias opciones, las más habituales y recomendables son la transferencia bancaria —especialmente la transferencia OMF en determinadas operaciones— y el cheque bancario. El pago en efectivo, aunque puede ser posible en supuestos concretos, presenta importantes límites, riesgos y problemas prácticos.

Antes de firmar una compraventa, es fundamental revisar cómo se pagará el precio, cómo se acreditarán los pagos previos y qué ocurre si existe una hipoteca pendiente sobre el inmueble.

En CPG Abogados asesoramos a compradores y vendedores en operaciones inmobiliarias, revisando la documentación, coordinando la firma y evitando riesgos legales, fiscales y registrales antes de acudir a notaría.