Si tienes una vivienda alquilada, es probable que hayas oído hablar de prórrogas, topes a la subida del alquiler y contratos que se renuevan solos, y que no tengas claro qué está en vigor y qué no. No es para menos: en apenas una semana, los decretos de vivienda se han aprobado, derogado y vuelto a aprobar.
El Congreso derogó el 2 de octubre los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre. El primero ya se aplica; el segundo depende de una votación.
En esta guía te explicamos, desde el punto de vista del propietario, qué medidas te afectan ya, cuáles podrían llegar el 15 de noviembre y qué conviene revisar en tus contratos.
1. QUÉ DECRETOS HAY Y EN QUÉ SITUACIÓN ESTÁN
| DECRETO | QUÉ REGULA | DESDE CUÁNDO |
| RDL 29/2026 | Prórroga extraordinaria, actualización de la renta, alquiler de temporada y por habitaciones, gastos, desahucios y fiscalidad | En vigor desde el 8 de octubre de 2026 |
| RDL 28/2026 | Renovación de los contratos de vivienda habitual cuando vencen | 15 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación |
Como las Cortes están disueltas, la convalidación de ambos decretos corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
Un aspecto relevante: antes de tomar cualquier decisión, debemos comprobar si la Diputación Permanente ya ha votado la convalidación de los decretos y cuál ha sido el resultado.
2. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE HASTA DOS AÑOS
Es la medida que más te afecta como propietario. Si la prórroga obligatoria o tácita de un contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir hasta dos años más, por anualidades y manteniendo las condiciones del contrato. Para ello debe estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
La prórroga no procede en estos casos:
- Si necesitas la vivienda para ti o para tus familiares, lo comunicas en los plazos legales y existe una causa real y acreditada.
- Si llegáis a otro acuerdo o firmáis un nuevo contrato.
- Si pactáis una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la actual.
Importante: la prórroga depende de que el RDL 29/2026 se convalide. Si la Diputación Permanente lo rechazara, dejaría de poder solicitarse.
3. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: MÁXIMO DEL 2 %
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda no puede superar el 2 % si no hay un nuevo acuerdo entre las partes. Si la renta ya supera el límite del índice de referencia de precios, no cabe ninguna subida.
Ejemplo práctico: si cobras 1.000 € al mes y la actualización toca en enero de 2027, sin un nuevo acuerdo con tu inquilino la renta no podrá superar los 1.020 €, aunque el contrato prevea otro índice.
4. ALQUILER DE TEMPORADA Y POR HABITACIONES
El decreto endurece dos fórmulas que muchos propietarios utilizaban como alternativa al alquiler de vivienda habitual:
- Alquiler de temporada: exige una causa real y acreditable del desplazamiento del inquilino. Su duración debe superar los 31 días y, como regla general, no pasar de 12 meses. Si se superan los 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplican, además, límites de renta.
Importante: el contrato de temporada debe recoger expresamente la causa, y eres tú quien tiene que probarla. Conserva siempre el documento que la acredita, como un contrato de trabajo temporal o una matrícula.
5. GASTOS, DESISTIMIENTO Y DESAHUCIOS
Desde el 8 de octubre cambian también otras reglas del día a día:
- Gastos: los de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, también de su renovación, no pueden repercutirse al inquilino. Tampoco los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que el inquilino sea el obligado tributario.
- Desistimiento: en vivienda habitual, el inquilino puede marcharse pasados seis meses avisando con 30 días de antelación; en temporada, pasado un mes y avisando con 10 días. En ninguno de los dos casos te debe indemnización.
- Desahucios: hasta el 31 de diciembre de 2030 se pueden suspender los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si eres una persona física, la suspensión dura como máximo tres años y el decreto prevé una compensación, con las condiciones y límites que establece.
6. MEDIDAS FISCALES QUE TE INTERESAN
- IRPF: si no eres gran tenedor y firmas un nuevo contrato rebajando la renta más de un 5 % respecto al anterior, puedes reducir el rendimiento neto del alquiler entre un 70 % y un 100 %, según la zona, la edad del inquilino y otros requisitos.
- IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos a un mismo inquilino tributa al 10 %, salvo que sea tu vivienda habitual.
- IBI: los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden aprobar un recargo de hasta el 50 % en el IBI de los pisos turísticos, que llega al 100 % si tienes dos o más y al 150 % si tienes cuatro o más.
7. LO QUE PODRÍA LLEGAR EL 15 DE NOVIEMBRE: EL RDL 28/2026
Este segundo decreto solo se aplicará si la Diputación Permanente lo convalida, y únicamente a los contratos de vivienda habitual que venzan a partir del 15 de noviembre. Sus principales cambios serían:
- Renovación automática: cumplidos cinco años de contrato (siete si el propietario es una sociedad), el contrato se prorroga por periodos de la misma duración, salvo aviso en contra.
- Preaviso de seis meses: el plazo para comunicar que no quieres renovar pasa de cuatro a seis meses. El del inquilino sigue en dos meses.
- Indemnización: si decides no renovar, deberás pagar al inquilino la mayor de estas cantidades: 12 mensualidades o una por cada año que haya vivido en la vivienda.
- Sin indemnización: entre otros casos, si eres persona física y necesitas la vivienda para ti o para un familiar hasta segundo grado, si el inquilino tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio o si firmáis un nuevo contrato. La causa debe constar por escrito en la comunicación.
- Avisos ya enviados: las comunicaciones de no renovación enviadas antes del 7 de octubre de 2026 siguen siendo válidas y no generan indemnización.
Ejemplo práctico: Pedro, propietario particular, tiene un contrato que cumple cinco años el 1 de junio de 2027. Si el decreto se convalida y no quiere renovarlo, deberá avisar con seis meses de antelación, es decir, antes del 1 de diciembre de 2026, y pagar 12 mensualidades. Si necesita la vivienda para su hija y lo indica en el aviso, no pagará indemnización, siempre que ella la ocupe en los tres meses siguientes a la entrega. Y si su inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria y no la pide, tampoco habrá indemnización; si la pide, se aplaza hasta que termine la prórroga.
8. ERRORES COMUNES QUE CONVIENE EVITAR
✔ Negarte a la prórroga extraordinaria sin comprobar si tienes una causa que lo permita.
✔ Aplicar la subida del contrato sin tener en cuenta el límite del 2 %.
✔ Firmar un alquiler de temporada sin documentar la causa.
✔ Seguir repercutiendo al inquilino el IBI o los gastos de gestión.
✔ Dar por hecho el RDL 28/2026 antes de que se convalide.
✔ Responder a un burofax del inquilino sin revisar antes tu contrato.
¿CÓMO PUEDE AYUDARTE CPG ABOGADOS?
En CPG Abogados revisamos tus contratos de alquiler y te ayudamos a adaptarlos a la nueva normativa: comprobamos si tu inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria, calculamos la actualización de la renta y te acompañamos en cualquier comunicación con él. Si tienes una vivienda alquilada, ponte en contacto con nosotros y valoraremos tu caso de forma personalizada.
