Een woning kopen is een van de belangrijkste financiële beslissingen die iemand kan nemen. Toch gaat de aandacht vaak vooral naar de koopprijs, de hypotheek of het moment van ondertekening bij de notaris. Een essentieel punt blijft daardoor soms tot het laatste moment liggen: hoe wordt de koopprijs daadwerkelijk betaald?

De manier van betalen is geen eenvoudige formaliteit. Een verkeerd gekozen betaalmiddel, een gebrekkige afstemming met de bank of onvoldoende bewijs van eerdere betalingen kan leiden tot vertraging, problemen bij de notariële akte, fiscale vragen of zelfs risico’s voor koper en verkoper.

In dit artikel leggen wij op een duidelijke en praktische manier uit welke betaalwijzen het meest worden gebruikt bij de aankoop van onroerend goed in Spanje, welke risico’s daaraan verbonden zijn en wat vóór ondertekening zorgvuldig moet worden gecontroleerd.

1. Wat is de koopprijs?

De koopprijs is het bedrag dat de koper zich verplicht te betalen aan de verkoper in ruil voor de eigendomsoverdracht van het onroerend goed.

Bij de aankoop van een woning in Spanje wordt de transactie meestal vastgelegd in een openbare notariële akte. Op dat moment draagt de verkoper de eigendom en het bezit van de woning over, en moet de koper de overeengekomen prijs betalen, tenzij partijen iets anders hebben afgesproken.

Daarnaast moet in de akte duidelijk worden vermeld hoe de koopprijs is betaald of zal worden betaald, met identificatie van de gebruikte betaalmiddelen. Deze verplichting volgt onder meer uit artikel 24 van de Spaanse Notariswet en uit de notariële regelgeving over de identificatie van betaalmiddelen bij vastgoedtransacties.

2. Belangrijkste betaalwijzen bij een vastgoedtransactie

In de praktijk wordt de prijs van een woning meestal betaald via een of meerdere van de volgende betaalwijzen:

• Bankoverschrijving.
• Bankcheque.
• Contante betaling, hoewel dit steeds minder gebruikelijk is en in bepaalde gevallen sterk beperkt wordt.
• Een combinatie van verschillende betaalmiddelen, bijvoorbeeld een aanbetaling of waarborgsom per overschrijving en het resterende bedrag via bankcheque of dringende overschrijving op de dag van ondertekening.

Elke optie heeft voordelen, nadelen en aandachtspunten die vooraf moeten worden beoordeeld.

3. Betaling via bankoverschrijving

Bij een bankoverschrijving geeft de koper zijn bank opdracht om een bepaald bedrag over te maken naar de rekening van de verkoper.

Dit is een veelgebruikt betaalmiddel omdat de betaling traceerbaar is: wie betaalt, wie ontvangt, de datum, het bedrag en de ontvangende rekening kunnen worden vastgesteld. Niet alle overschrijvingen werken echter op dezelfde manier.

Gewone bankoverschrijving

Een gewone bankoverschrijving kan enige tijd duren, vooral wanneer de betaling plaatsvindt tussen verschillende banken, buiten bankwerkdagen of na de interne verwerkingstijd van de bank.

Dit kan praktisch problematisch zijn: de verkoper ondertekent de akte en draagt de eigendom over, maar ziet het geld nog niet op zijn rekening.

Daarom is een gewone overschrijving bij belangrijke vastgoedtransacties niet altijd de meest comfortabele optie, tenzij deze vooraf is uitgevoerd en de verkoper vóór ondertekening bevestigt dat hij het bedrag heeft ontvangen.

Dringende overschrijving of overschrijving via de Banco de España

In Spanje bestaat ook de mogelijkheid om gebruik te maken van een dringende overschrijving via de Banco de España, vaak aangeduid als een OMF-overboeking. Hiermee kan het geld vrijwel onmiddellijk of binnen zeer korte tijd bij de begunstigde aankomen.

Deze optie wordt vaak gebruikt bij vastgoedtransacties wanneer partijen willen dat de betaling op dezelfde dag als de ondertekening plaatsvindt, met meer zekerheid voor de verkoper en duidelijke traceerbaarheid voor de koper.

Het nadeel is dat deze overschrijvingen doorgaans hogere bankkosten kunnen hebben dan gewone overschrijvingen. Daarom is het belangrijk om vooraf bij de bank te controleren welke kosten gelden en tot welk tijdstip de overschrijving kan worden uitgevoerd.

4. Wat gebeurt er als er nog een hypotheek op de woning rust?

Het komt vaak voor dat de woning die wordt verkocht nog belast is met een hypotheek die moet worden afgelost.

In dat geval moet de verkoper vóór de ondertekening bij zijn bank een certificaat van openstaande schuld of een aflossingscertificaat aanvragen. Daarin staat welk bedrag op de geplande datum van verkoop moet worden betaald om de lening financieel af te lossen.

In de praktijk betaalt de koper dan niet altijd de volledige koopprijs rechtstreeks aan de verkoper. Vaak wordt een deel van de prijs gebruikt om de hypotheekschuld van de verkoper af te lossen, en wordt het resterende bedrag rechtstreeks aan de verkoper betaald.

Bijvoorbeeld:

• Koopprijs: 250.000 euro.
• Openstaande hypotheek van de verkoper: 90.000 euro.
• Voorziene kosten voor de registrale doorhaling van de hypotheek: 800 euro.
• Bedrag dat de verkoper uiteindelijk ontvangt: 159.200 euro.

Deze operatie moet goed worden gecoördineerd, omdat de koper de woning vrij van lasten wil verkrijgen of ten minste met voldoende zekerheid dat de bestaande hypotheek daadwerkelijk wordt doorgehaald.

Het is niet voldoende om simpelweg geld te storten op een rekening die aan de lening is gekoppeld. Er moet een duidelijke opdracht bestaan om de lening vervroegd af te lossen met dat bedrag. Anders kan het gebeuren dat het geld op de rekening wordt gestort, maar niet automatisch wordt gebruikt voor de aflossing van de hypotheek.

Dat levert een belangrijk risico op voor de koper: de koopprijs is betaald, maar de hypothecaire last blijft nog zichtbaar of juridisch niet correct doorgehaald.

Daarom is het aan te raden om vóór ondertekening ten minste het volgende te controleren:

• Een actueel certificaat van de openstaande schuld op de datum van ondertekening.
• De exacte rekening waarnaar het bedrag moet worden overgemaakt.
• De omschrijving of het betalingskenmerk van de overschrijving.
• De instructies van de bank om het bedrag daadwerkelijk toe te passen op de aflossing van de lening.
• De voorziene doorhaling van de hypotheek in het eigendomsregister.
• Een eventuele inhouding van voldoende bedragen voor de kosten van doorhaling, indien nodig.

5. Betaling via bankcheque

Een andere veelgebruikte optie is betaling via bankcheque.

Deze mag niet worden verward met een gewone cheque. Een gewone cheque wordt uitgegeven door de rekeninghouder en de inning ervan hangt af van het beschikbare saldo op het moment waarop de cheque wordt aangeboden.

Een bankcheque daarentegen wordt rechtstreeks door de bank uitgegeven. Normaal geeft de bank deze pas af nadat het bedrag vooraf van de rekening van de koper is afgeschreven. Daarom biedt dit betaalmiddel de verkoper veel meer zekerheid.

Bij vastgoedtransacties in Spanje blijft de bankcheque een veelgebruikte optie omdat:

• de cheque fysiek kan worden overhandigd op het moment van ondertekening;
• de verkoper een redelijke zekerheid van betaling heeft;
• het betaalmiddel gemakkelijk in de notariële akte kan worden vermeld;
• de risico’s van contante betaling worden vermeden.

Toch is het belangrijk om vooraf de bankkosten te controleren, zowel voor de uitgifte van de cheque als voor de storting ervan, omdat deze per bank kunnen verschillen.

Ook moet worden gecontroleerd of de bankcheque correct is opgesteld: exact bedrag, juiste begunstigde en gegevens die overeenstemmen met de transactie.

6. Contante betaling: legaliteit, grenzen en risico’s

Veel mensen denken dat het niet mogelijk is om een woning contant te betalen. De werkelijkheid is genuanceerder.

Contante betaling kan tussen particulieren in bepaalde gevallen mogelijk zijn, maar is niet altijd toegestaan en is bij vastgoedtransacties in ieder geval meestal niet aan te raden.

De Spaanse Wet 11/2021 heeft de algemene grens voor contante betalingen verlaagd wanneer een ondernemer of beroepsbeoefenaar bij de transactie betrokken is. In transacties waarin een van de partijen optreedt als ondernemer of professional, mogen bedragen van 1.000 euro of meer niet contant worden betaald. Deze grens bedraagt 10.000 euro wanneer de betaler een natuurlijke persoon is die aantoont geen fiscale woonplaats in Spanje te hebben en niet handelt als ondernemer of professional.

Dit is bijvoorbeeld relevant bij aankopen van projectontwikkelaars, bouwbedrijven, vennootschappen of professionele verkopers.

Tussen particulieren kan de situatie anders zijn, maar grote bedragen contant betalen blijft weinig raadzaam om verschillende redenen:

• Het is moeilijker om de herkomst van het geld duidelijk aan te tonen.
• Het kan fiscale vragen of controles oproepen.
• Er bestaat risico op verlies, diefstal of discussie over het daadwerkelijk overhandigde bedrag.
• Het is minder veilig dan een overschrijving of bankcheque.
• Het kan problemen opleveren in het kader van antiwitwasregelgeving.

Bovendien zijn bepaalde contante geldbewegingen onderworpen aan aangifteverplichtingen. Zo moeten geldbewegingen bij binnenkomst of vertrek uit Spanje vanaf 10.000 euro worden aangegeven, evenals bepaalde binnenlandse bewegingen van hoge bedragen via het daarvoor bestemde formulier.

Om die redenen is het bij een vastgoedtransactie meestal verstandiger om contante betalingen te vermijden en gebruik te maken van traceerbare bancaire betaalmiddelen.

7. Wat gebeurt er met aanbetalingen of eerdere betalingen?

Bij veel vastgoedtransacties wordt vóór de notariële akte al een bedrag betaald, bijvoorbeeld bij ondertekening van een reserveringsovereenkomst, aanbetaling of contrato de arras.

Ook deze eerdere betalingen moeten bij de notaris kunnen worden aangetoond. Daarom is het belangrijk om de volgende documenten te bewaren:

• Betalingsbewijs van de overschrijving.
• Ontvangstbewijs ondertekend door de verkoper.
• Reserveringsovereenkomst of contrato de arras.
• Identificatie van de rekening van herkomst en bestemming.
• Exacte datum en exact bedrag van de betaling.

Als de betaling is uitgevoerd vanaf een rekening van een derde of door iemand anders dan de koper, moet dit vooraf worden beoordeeld. Dit kan namelijk vragen oproepen bij de notaris, de bank of de belastingdienst.

8. Praktische aanbevelingen vóór ondertekening

Voordat partijen naar de notaris gaan, moet volledig duidelijk zijn hoe de koopprijs zal worden betaald.

Vanuit CPG Abogados raden wij aan om ten minste het volgende te controleren:

Voor de koper

• Bevestig met de bank welk betaalmiddel zal worden gebruikt.
• Controleer de kosten en verwerkingstijden.
• Zorg ervoor dat er voldoende saldo beschikbaar is.
• Controleer of een deel van de prijs rechtstreeks aan de bank van de verkoper moet worden betaald om een hypotheek af te lossen.
• Verzamel bewijs van alle eerdere betalingen.
• Vermijd contante betalingen, behalve in zeer specifieke gevallen en na juridisch advies.

Voor de verkoper

• Controleer of het betaalmiddel voldoende zekerheid biedt.
• Vraag een certificaat van openstaande schuld op als er nog een hypotheek bestaat.
• Controleer of u kosten voor de registrale doorhaling van de hypotheek moet dragen.
• Controleer of de bankcheque of overschrijving overeenkomt met de overeengekomen koopprijs.
• Onderteken niet zonder duidelijkheid over de daadwerkelijke of gegarandeerde ontvangst van de prijs.

Conclusie

De wijze van betaling bij de aankoop van een woning is essentieel voor de juridische zekerheid van de transactie.

Hoewel er verschillende opties bestaan, zijn de meest gebruikelijke en aan te raden betaalmiddelen de bankoverschrijving, vooral de dringende overschrijving in bepaalde transacties, en de bankcheque. Contante betaling kan in specifieke gevallen mogelijk zijn, maar brengt belangrijke beperkingen, risico’s en praktische problemen met zich mee.

Vóór ondertekening van de notariële akte is het essentieel om te controleren hoe de prijs zal worden betaald, hoe eerdere betalingen worden bewezen en wat er gebeurt als er nog een hypotheek op de woning rust.

Bij CPG Abogados begeleiden wij kopers en verkopers bij vastgoedtransacties in Spanje. Wij controleren de documentatie, coördineren de ondertekening en helpen juridische, fiscale en registrale risico’s te voorkomen vóór de afspraak bij de notaris.