El pasado 7 de octubre de 2024, el Tribunal Supremo de España emitió un fallo fundamental que respalda el derecho de las comunidades de propietarios a restringir o prohibir el uso de viviendas como alquileres turísticos. Este fallo representa un hito en la regulación del alquiler turístico en España y establece un marco claro para que las comunidades protejan su calidad de vida y sus derechos.
LA SENTENCIA DEL TS Y SU CONTEXTO
Por primera vez, la Sala del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una disposición introducida por el Real Decreto-ley 7/2019 para abordar el acceso a la vivienda y regular los alquileres. La cuestión principal que resuelve el Supremo es si la prohibición de actividades turísticas, tal como se recoge en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debe aprobarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.
La Sala reafirma su jurisprudencia previa, que ya había declarado lícita la prohibición de alquileres turísticos mediante estatutos comunitarios (sentencias 358/2018 de 15 de junio y 729/2014 de 3 de diciembre, así como las más recientes sentencias 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024 y 105/2024). Este contexto legal sienta las bases para una mayor claridad en la regulación de este tipo de arrendamientos.
El fallo subraya que la prohibición del uso de elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal es totalmente legítima y acorde a la Constitución, como ya había establecido el Tribunal Constitucional en anteriores ocasiones (SSTC 37/1987, 301/1993 y 28/1999).
LA INTERPRETACIÓN DEL 17.12 LPH
El Tribunal también examina el artículo 17.12 LPH, concluyendo que la expresión «limitar o condicionar» incluye la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos, a la luz de los criterios gramaticales y semánticos del Código Civil. No se trata de una interpretación restrictiva, sino de una medida proporcional para proteger los intereses comunes de las comunidades.
La Sala interpreta la expresión «limite o condicione» que se encuentra en el artículo 17.12 LPH a la luz del artículo 3.1 del Código Civil. Se rechaza la idea de que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condiciones restrictivas y se concluye que, según criterios gramaticales y semánticos, el término «limitar» incluye la posibilidad de prohibición.
¿POR QUÉ EL TS CONSIDERA NECESARIA ESTA MEDIDA?
l Real Decreto-ley 7/2019 justifica la necesidad de adoptar medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler, en respuesta al alza de precios causado, en parte, por el auge de los alquileres turísticos. En este contexto, el Tribunal Supremo considera que otorgar a las comunidades la posibilidad de vetar el alquiler turístico con una mayoría reforzada de tres quintos es una solución equilibrada y razonable.
Adicionalmente, la Sala argumenta que, de no aceptar esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra de un solo propietario del piso en el que se pretende realizar la actividad para bloquear la adopción del acuerdo, lo que resultaría en una ineficacia práctica de la norma.
IMPLICACIONES PARA PROPIETARIOS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Este fallo no solo fortalece la capacidad de las comunidades de propietarios para regular el uso de las viviendas, sino que también ofrece seguridad a los propietarios que desean alquilar sus inmuebles. Sin embargo, aquellos que ya operan en el sector del alquiler turístico deben estar atentos a las decisiones de su comunidad, ya que estas podrían limitar su capacidad para seguir con estas actividades.
La resolución del Tribunal Supremo abre un debate más amplio sobre cómo se debe regular el alquiler turístico en España, un tema que sigue siendo objeto de controversia a nivel local y nacional.
CONCLUSIÓN
La reciente sentencia del Tribunal Supremo es un paso significativo en la regulación del uso de viviendas como alquileres turísticos. En CPG Abogados, entendemos la importancia de estar al tanto de estas decisiones judiciales y sus implicaciones. Si usted es propietario, presidente de una comunidad de propietarios, o desea comprender cómo esta normativa puede afectarle, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro equipo está preparado para asesorarle y guiarle en todos los aspectos legales relacionados con el alquiler turístico y la propiedad horizontal.
