Si eres propietario de un inmueble en España y resides fuera de la Unión Europea, seguramente has sentido la frustración de pagar más impuestos que tus vecinos comunitarios. Hasta mediados de 2025, los extracomunitarios declaraban en el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) sobre los ingresos brutos del alquiler, sin poder aplicar ninguna deducción.
Mientras tanto, los contribuyentes residentes en la UE o en el Espacio Económico Europeo podían restar gastos como IBI, comunidad, seguros o reparaciones, y tributar sobre el rendimiento neto a un tipo más bajo (19 %).
El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional, mediante la sentencia (recurso 636/2021), cambió radicalmente esta situación: ahora los no residentes extracomunitarios también tienen derecho a deducir gastos en el IRNR por alquiler en España, corrigiendo una desigualdad que llevaba años penalizando a miles de propietarios.
IRNR Y EXTRACOMUNITARIOS: LA DESIGUALDAD PREVIA
El IRNR para no residentes grava los rendimientos que obtienen quienes no tienen residencia fiscal en España, como los ingresos por alquiler de viviendas.
Hasta la sentencia de 2025, la diferencia era clara:
- Extracomunitarios: tributaban al 24 % sobre los ingresos brutos, sin deducciones.
- Residentes comunitarios (UE/EEE): tributaban al 19 % sobre los ingresos netos, aplicando deducciones por gastos reales.
Gastos deducibles para residentes comunitarios:
- IBI y tasas municipales.
- Gastos de comunidad y mantenimiento.
- Seguros.
- Reparaciones necesarias.
- Amortización del inmueble.
Este tratamiento discriminatorio suponía una penalización económica significativa y contravenía el artículo 63 TFUE, que protege la libre circulación de capitales, así como la jurisprudencia del TJUE.
SENTENCIA AUDIENCIA NACIONAL IRNR 2025: UN CAMBIO HISTÓRICO
La Audiencia Nacional, en el recurso 636/2021, declaró que la normativa española vulneraba los principios europeos de igualdad fiscal y libre circulación de capitales.
Desde este fallo, los propietarios extracomunitarios en España pueden:
- Aplicar las mismas deducciones de gastos de alquiler que los residentes comunitarios.
- Reducir su base imponible en el IRNR.
- Asegurar un trato justo en comparación con otros no residentes.
Este reconocimiento de derechos supone un antes y un después en la optimización tributaria de no residentes en España.
FUNDAMENTOS LEGALES DE LA SENTENCIA
El fallo se sustenta en tres pilares principales:
- Artículo 63 TFUE – prohíbe cualquier restricción a la libre circulación de capitales, tanto entre Estados miembros como frente a terceros países.
- Convenios de doble imposición – acuerdos bilaterales (por ejemplo, con EE. UU., México, Argentina, Canadá, etc.) que buscan evitar la doble tributación y refuerzan el principio de trato no discriminatorio.
- Jurisprudencia del TJUE – que reconoce que los residentes de países terceros deben poder acceder a beneficios fiscales similares a los de los residentes comunitarios si están en situaciones comparables.
España, en consecuencia, debe tratar de forma igualitaria a todos los contribuyentes, sin importar su nacionalidad.
CÓMO RECLAMAR DEVOLUCIONES POR EL IRNR SIENDO EXTRACOMUNITARIO
Lo más importante de este fallo no es solo su efecto futuro, sino también su alcance retroactivo. Los extracomunitarios pueden:
- Rectificar declaraciones previas del modelo 210 IRNR en los últimos 4 años no prescritos.
- Solicitar devolución de impuestos pagados en exceso al no haber podido deducir gastos.
- Reducir impuestos futuros aplicando las deducciones correspondientes.
Ejemplo práctico de ahorro:
Un propietario extracomunitario alquila un piso en Madrid por 12.000 € al año. Sus gastos deducibles ascienden a 4.000 €.
- Antes de la sentencia: pagaba 24 % sobre 12.000 € = 2.880 €.
- Después de la sentencia: paga 24 % sobre 8.000 € = 1.920 €.
👉 Ahorro anual: 960 €. En 4 años, más de 3.800 € recuperables vía devolución de impuestos.
CONCLUSIÓN
La sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025 es una auténtica revolución en materia fiscal: por fin, los extracomunitarios pueden deducir gastos de alquiler en el IRNR, igualando su situación con la de los comunitarios.
Esto significa:
- Ahorro fiscal importante.
- Posibilidad de recuperar impuestos pagados en exceso.
- Mayor seguridad jurídica para invertir en España.
En CPG llevamos años asesorando a propietarios no residentes. Ahora más que nunca, podemos ayudarte a reclamar devoluciones, rectificar declaraciones y optimizar tu tributación en España.
