Desde el pasado 3 de abril de 2025, está en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que modifica de forma sustancial la Ley de Propiedad Horizontal. Esta reforma ha supuesto ciertas modificaciones importantes que influyen especialmente en los alquileres turísticos en las comunidades de propietarios. En este blog os explicamos los cambios mas relevantes:
PRINCIPALES CAMBIOS TRAS LA REFORMA
Se ha de partir de que, hasta ahora, los propietarios podían alquilar para uso turístico sus viviendas sin necesidad de que la comunidad lo aprobara. Es decir, antes del 3 de abril de 2025, el alquiler turístico estaba permitido salvo que la comunidad lo prohibiera mediante acuerdo en junta.
Sin embargo, desde el 3 de abril de 2025,con esta nueva normativa, si un propietario desea alquilar su vivienda para uso turístico, deberá contar con una autorización expresa de la comunidad de propietarios, mediante la cual, se le permite dedicar su elemento privativo a la actividad de alojamiento turístico.
Asimismo, que Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero incorpora en su Disposición Final 1 un apartado tercero en el artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal. Este artículo establece lo siguiente:
“3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
Asimismo, tal y como establece el apartado 12 del artículo 17 de la mencionada ley, esta autorización expresa requerirá:
“el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
Es decir, los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico deberán obtener una autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, antes de iniciar la actividad. Esta aprobación requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
CUOTAS ESPECIALES PARA VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
Además de la necesidad de una autorización expresa con los requisitos anteriormente mencionados, con esta nueva reforma, se permite a las comunidades de propietarios que establezcan cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes para aquellas viviendas destinadas al alquiler turístico.
Ahora bien, estas cuotas adicionales pueden suponer un aumento de hasta el 20% en comparación con las contribuciones habituales tal y como sostiene el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En CPG Abogados entendemos que el objetivo de esta medida consiste en compensar el mayor uso y desgaste que las viviendas turísticas pueden generar en las zonas y servicios comunes del edificio, como ascensores, portales o sistemas de seguridad.
MULTAS Y SANCIONES
Además de la previa aprobación expresa de la comunidad de propietarios para un piso turístico la reforma, establece que:
“el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.
Estas acciones legales consisten en que las comunidades de propietarios podrán denunciara los propietarios que operen sin el consentimiento necesario o cuyo alquiler turístico genere molestias en la convivencia mediante la correspondiente denuncia ante el Ayuntamiento alegando que se está haciendo un uso del suelo sin estar permitido.
¿QUÉ OCURRE CON LOS ALQUILERES TURÍSTICOS QUE YA EXISTEN?
Si un propietario ya tiene su vivienda destinada a alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025, no se verá afectado por esta reforma. Podrá seguir funcionando como hasta ahora, siempre que cumpla con las licencias y normativas locales que regulan esta actividad.
Eso sí, hay una matización importante. Aunque puedan seguir alquilando, la comunidad podrá aprobar nuevas cuotas extraordinarias para cubrir el mayor desgaste o utilización de servicios comunes que conlleva el alquiler turístico. Es decir, el hecho de que ya estuvieran operando no los exime de asumir los costes que su actividad pueda generar al conjunto de los vecinos.
CONFLICTO NUEVA REFORMA Y JURISPRUDENCIA
Aquí entra uno de los temas más delicados de esta reforma. Apenas unos meses antes de su entrada en vigor, el Tribunal Supremo dictó una sentencia relevante en la que afirmaba que no era necesaria una autorización expresa para realizar alquiler turístico si los estatutos comunitarios no lo prohibían explícitamente. Asimismo, el Tribunal Supremo en su sentencia 264/2025, en respuesta al recurso de casación CAS 7875/2025 establece que los pisos turísticos solo se pueden prohibir si las comunidades de propietarios así lo fijan de forma expresa en sus estatutos.
En este sentido, subrayan que “la mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca”.
Esta doctrina parece contradecir la nueva reforma, que ahora sí exige dicha autorización previa. Esto mismo previsiblemente será fuente de conflicto en los tribunales durante los próximos años y claramente crea una inseguridad jurídica por lo que conviene actuar con mucha cautelacion y prudencia.
CONCLUSIÓN
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal presenta cambios clave para las comunidades de propietarios y aquellas personas que deseen alquilar sus viviendas con fines turísticos. Con el objetivo de equilibrar los derechos de los propietarios y las necesidades de convivencia y control de los espacios comunes, esta nueva legislación fortalece el papel de las comunidades en la toma de decisiones importantes. En CPG Abogados, estamos aquí para ofrecer el apoyo necesario a propietarios y comunidades de vecinos para adaptarse a estas nuevas normativas, asegurando que se cumpla la ley y se protejan sus derechos.
